パークシティ小岩 ザ タワーは小岩駅北口駅徒歩３分に建設される、地上30階建て、総戸数731戸のタワーマンションで、2027年3月に引き渡しが予定されています
画像出典；パークシティ小岩ザタワー公式HP
- 価格はどれくらいになりそう？
- 高層階と低層階おすすめは？
- 暴落が怖い！
マンション購入は人生最大の買い物、この物件を買って良いかお悩みの方も多いのではないでしょうか
これまで３回の自宅マンション売買を繰り返して資産形成に成功した私が徹底解説します
この記事ではパークシティ小岩 ザ タワーが資産価値目線で買いである理由を説明します
この記事を読むことで駅前再開発タワマンが買いである理由と、購入に向けた立ち回り方を理解できます
ぜひ最後までお読みください
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行政も関わる駅前再開発タワーマンションは資産価値が高い
「資産価値が高い」とは購入した価格から値下りしにくく値上りも期待できること
駅前再開発と同時に建設されるマンションは価格維持率が高く、階数や方角による価格差を見極めることで値上り益も期待できます
再開発事業は自治体から補助金が入っていることがあり、そうなると売主側としては利益を出しやすいことになるのですが、そこまで強気な価格設定にしてこないケースが多いようです
引用；ＪＲ小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業事業計画書（江戸川区公式HP,令和5年9月6日）
事業計画書を見ると収入金700億2,500万円のうち168億6,400万円が補助金となっています
売主側の方針次第ではありますが、購入者側に少しでも還元してくれる（販売価格を安くする）と嬉しいですね
【価格予想】坪410万円 70㎡換算8,700万円
亀戸、平井など総武線各駅停車沿線では再開発に伴うタワーマンションの供給が続きました
これらの新築時販売価格や現在の相場を考慮すると
坪410万円 70㎡換算8,700万円と予想します ※15階程度の中層階を想定
お得な階数の見極め方、購入に向けての立ち回り方をこのあと解説します
お得な階数や間取りは物件エントリーして販売事務所を訪れないとわからない
新築マンションは第一期のうちに販売事務所をいち早く訪問し第二期以降に販売予定の部屋を希望してお得な部屋を見極めることをおすすめします
価格が発表されていない階を狙う
新築マンションの販売前、高層階と低層階の代表的な階の価格がおおまかに公表されます
| 階数 | 予定価格 |
|---|---|
| ・・・ | |
| 21階 | ○○○○〜△△△△万円 |
| ・・・ | |
| 9階 | ▲▲▲▲〜⚫︎⚫︎⚫︎⚫︎万円 |
| ・・・ |
たとえば7,000〜7,499万円と幅を大きくし、販売側はまずこれで来場者の反応をみています
そしてお得な階はこの代表的な階ではありません
階数による価格差が大きいならば最も下の階、価格差が小さいならばプレミアムフロアの一つ下の階を狙いましょう
間取り
画像出典；施設建築物の設計図（江戸川区公式HP）
上図は江戸川区が公表している設計図を抜粋したものです
真ん中に吹抜のあるタイプの外廊下になっています
事業計画書には型毎の戸数が公表されており50㎡以下が多い印象ですね
引用；ＪＲ小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業事業計画書（江戸川区公式HP,令和5年9月6日）
地権者のための非分譲住戸（210戸）の影響と思われます
詳細な間取り図はまだ発表されていません
60㎡前後の2LDKを狙う
タワーマンションは管理費や修繕積立金などの固定費が高めです
そうなるとなるべく月々のキャッシュアウトが少ないコンパクトな60㎡前後にしておくのが資産価値的に賢い選択になり、転売の際にも有利に働くでしょう
日本の世帯は将来的に平均２人になっていくので60㎡2LDKというのは需要が増えていくはずです
設備仕様
三井不動産レジデンシャルの高級ブランドらしく、高品質なものが揃っています
- キッチン 食器洗い乾燥機、ディスポーザー、浄水器
- 浴室 浴室乾燥機、ミストサウナ
- トイレ 温水洗浄便座、手洗いカウンター（1LDKを除く）
- リビング 床暖房
- 玄関 デジタルドアロック、防犯カメラ
さらに、各階ごみ置場があるのも嬉しいですね
共用施設
画像出典；パークシティ小岩ザタワー公式HP
- 2階 吹き抜けのエントランスホール、ラウンジ
- 4階 屋上広場、キッズルーム、集会室、ワークスペース、ゲストルーム、フィットネスルーム、ランドリールーム
- 23階 スカイラウンジ（パーティルーム）
- 屋上階 スカイデッキ
共用施設が多いと管理費が高くなるじゃないかという意見も耳にします
総戸数が731戸あれば一戸あたりの負担は小さくなり、中古物件として売りに出した際には内見に来た買主候補へのアピールポイントになる
資産価値を維持するためのコスパは優れています
水害被害の可能性は意識しておく
画像出典；江戸川区公式HP
江戸川区を含む城東５区（足立区、葛飾区、墨田区、江戸川区、江東区）では水害リスクを認識しておく必要があります
詳しくは以下江戸川区が発行する資料が参考になります
100年や200年に一度の災害を考えて城東５区を避けて自宅を購入する戦略もあるでしょう
ハザードマップを見ると、小岩駅周辺は比較的薄い色になっています
スケジュール
| 販売開始時期 | 2024年6月中旬 |
|---|---|
| 建物竣工時期 | 2027年1月下旬 |
| 引き渡し時期 | 2027年3月下旬 |
販売開始前に物件エントリーして販売事務所を訪問し住宅ローンの仮審査など早めに進めてしまいましょう
第一期から素早く動くことが資産価値の高い部屋を選ぶコツです
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まとめ
画像出典；パークシティ小岩ザタワー公式HP
魅力はこの完成予想CGに詰まっているのかもしれません
- 植栽豊かな商業施設階と広場
- 角部屋にはダイレクトウインドウを採用した高級感ある住居部分
- 2030年完成予定の駅から続くペデストリアンデッキ
ここに住みたいという需要は高いレベルで安定するはず
中古で売り出した際、内見に来る買主候補の方は、小岩駅からペデストリアンデッキを通りながらこの外観を目の当たりにして建物に入ってくる
そして数多くの共用施設を見せられる
高揚感は増すばかりでしょう
従来の小岩駅周辺のイメージを大きく変える、資産価値の高い物件としておすすめします
最後までお読みいただきありがとうございました
