マンション転売で気をつけるべきこと

マンション転売などの不動産取引には様々な費用がかかります。物件価格も安いものではないので、なんの知識や備えもなく始めてしまうと、大きな損失を出して後悔することになります。もしマンション転売で利益を出したいと考えるのであれば、どういう失敗例があるのか理解することが大切です。

マンション転売でよくある3つの失敗

マンション転売で利益を出すには、まずはどういった失敗例があるかを理解することが大切です。まずは代表的な3つの事例を知ることで、基本的な失敗をしないように気を付けましょう。

すぐに転売しようとして高額の税金

マンションを転売する場合、マンション売却価格から購入価格と譲渡費用を除き、利益が出た場合は譲渡所得税を支払う必要があります。そしてこの税率はマンションの所有期間によって異なる点に注意してください。

所有期間 税率
短期譲渡所得(所有期間5年以内) 39%(所得税30%、住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超) 20%(所得税15%、住民税5%)

所有期間が5年を境に約20%もの税率の違いがあります。転売を成功させるためには、5年を超える所有が必須と考えたほうがいいでしょう。なお2037年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1%も納税しなければいけません。

思っていた価格でマンションを転売できない

マンションを高く売る場合、どうしても築年数を考慮する必要があります。基本的に築年数が古くなるとマンション価格は低下していくためです。5年以内の築浅物件から10年以内の物件であれば、買い手に困ることはありません。しかし15~20年を超えると、大規模修繕工事にともなう修繕積立金の値上げを懸念して買い手が見つかりづらくなります

築年数以外にも、物件の周辺環境によって価格は変動してきます。例えば駅から近かったり、周辺に大型商業施設がある好立地物件であれば、買い手は見つかりやすいです。また金融政策による住宅ローン金利の影響などで、高騰しているマンション相場がいつ急落するかも分かりません。こういった将来性を読むこともできないと、転売で利益を出すことは難しいでしょう。

仲介手数料を考えていなかった

不動産会社に仲介を依頼する場合、売買成立時には仲介手数料を支払わなくてはいけません。この手数料の上限は法律で決まっていますが、場合によっては業者が上限金額でそのまま請求してくる可能性もあります。以下が上限金額の算出方法になりますので、確認してください。

売買金額 手数料
200万円以下部分 5%+消費税
200万円超400万円以下部分 4%+消費税
400万円超部分 3%+消費税

なお、売買金額が400万円超の場合は、以下の計算方法で上記をまとめて計算することができます。

仲介手数料=(売電価格×3%)+6万円+消費税

マンション転売で利益が出る物件探しのコツ

マンション転売目的で物件を探すのであれば、将来的に値上がりが期待できる物件を選ぶ必要があります。では、どういった物件が値上がりするのかといった視点で物件探しのコツを理解していきましょう。

地価上昇の期待できるエリアのマンション

地価は周辺環境の変化によって変動します。例えば、2020年の東京オリンピック開催に伴い、開発が進んでいる周辺地域の値が上がっています。ほかにも、2024年頃に本開業を予定しているJR田町~品川間に開通する新駅周辺、東京スカイツリー周辺や武蔵小杉駅の再開発エリアなどは現在も値上がりが続いています。そのため転売目的で物件購入をするのであれば、新駅の開通や大型ショッピングセンターの開店が控えているエリアを狙ってみるといいでしょう。地価上昇が期待できれば、築年数経過による値段低下もカバーが可能です。

ネット上にある売出物件だけから選ばない

マンション転売を成功させるには、いかに安くマンションを取得するかを考えることが基本になります。ただ注意して欲しいのが、ネット上で調べられる物件は売れ残りの可能性が高いということです。利益の出る物件は業者が先に買い取っているケースがあります。とにかく物件を安く仕入れるためには、情報を収集する力を身に付けるしかありません。そのためには、不動産業界に詳しい人脈を作ったり、自らが業者になって情報を集める必要があるでしょう。

付加価値が高いマンションを選ぶ

築年数や周辺環境以外に、細かい視点で購入するマンションを選んでみることも大切です。例えば、共有部分などの管理が行き届いている物件は、実際に暮らしてみても気持ち良く過ごすことができます。日当たりや通風が良ければ洗濯物も乾きやすいですし、快適な生活ができます。つまり快適に暮らせる物件であれば、それだけで価値はあるということです。ほかにも、総戸数が多く総戸数が多く管理費の値下げリスクが少ない物件や、長期の修繕計画が計画通り行われている物件なども視野に入れておくといいでしょう。

転売利益を上乗せする2つの方法

転売による利益を上乗せする方法もぜひ知っておきましょう。少しの工夫で利益を上げることができるので、ぜひ参考にしてみてください。

税金が下がるまでマンションを賃貸経営

譲渡所得税の税率は5年を超えると大きく下がります。しかし、転売目的で購入したマンションをそのまま所有していては、管理費が毎月発生してしまいます。そこで、5年間は賃貸にして家賃収入を得ることを検討してみてください。

賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約があります。ただ、将来的に転売することが明確に決まっているので、契約形態は賃貸借契約の解除を設定した期限で実行できる定期借家契約にしておいてください。この契約は貸主の権利が強く保証されているため、契約期間が過ぎれば居住者に立ち退きを要求することができるため、転売するときに困ることがなくなります。

マンションの転売先は複数の業者で比較

マンションの売却価格は業者によって数百万円の差が出ることもあります。そのため、複数の業者の一括査定を使い、売却を依頼する業者を吟味することが大切です。また複数業者を比較した際、相場から離れた高額な査定金額を提示してくる業者には気を付けてください。専属専任媒介契約を結んで、囲い込みをしてくる可能性があります。必ず適正相場内を提示している業者のなかから、選ぶようにしてください。

コツをつかんでマンション転売で副収入

転売を成功させるには、失敗しない方法をまず理解する必要があります。それを踏まえて物件探しのコツ、転売利益を上乗せする方法を理解すれば損をすることはありません。大切なのはしっかりと情報を集め、計画を立てて少しずつ実践することです。何事も始めから簡単に成功することはありませんが事前知識を得ておくことが大切です。