マンションを売却すると税金が発生する

所有するマンションを売却しようとすると、税金が発生することになります。はじめてマンションを売却する場合は、どんな税金がどのくらいかかるのか知らない人も多くいるはずです。

マンション売却をスムーズに行うために、マンション売却をする際の税金の種類や、計算方法について解説していきます。

マンションの売却にかかる税金の種類

マンションの売却にかかる税金の種類について知っておきましょう。マンションの売却をする前に知っておくことで、お金の準備をしておくことができます。

不動産の売買契約にかかる印紙税

不動産の売買契約にかかる印紙税も、マンション売却にかかる税金のひとつです。印紙税は収入印紙を購入し、売買契約書に印紙を貼って納める必要があります。収入印紙を貼ることで、税金を納めていることになります。印紙税は、契約金額によって金額が定められています。税金の金額は以下のようになっています。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円~500万円 2,000円 1,000円
500万円~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万円~5,000万円 20,000円 10,000円
5,000万円~1億円 60,000円 30,000円
1憶円~5億円 100,000円 60,000円

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

マンションを購入した場合ほとんどのケースが、ローンを組んでいることが考えられます。住宅ローンでマンションを購入している場合は、抵当権の抹消登記をするときに登録免許税を納めなければなりません。

住宅ローンを組んだときに、土地や建物が抵当に入っているので開脚する際には、これを外しておかなければならないのです。このときに、ローンを完済して抵当権まっようの手続きをすることになります。抵当権抹消時の登録免許税の税額は土地と建物を合わせて2000円程度となります

売却益にかかる譲渡所得税

マンションを売却する際にかかる譲渡所得税とは、マンションを売った金額から買った時の金額を差し引いた金額にかかる税金です。売却益とはマンションを売却して手に入れた金額ではなく、譲渡所得とは売却益からマンションを買った時の価格や、買う時(取得費)や売る時(譲渡費)にかかった費用を差し引いて算出されるのです。

もしマンションを買ったときよりも売るときのほうが値上がりしていたら、譲渡所得がプラスになりますが、逆の場合は売却損がでてしまうことになります。この売却損のことを譲渡損失といいます。

不動産を売却した際の譲渡取得も所得の一部と考えられます。そのため、所得税と住民税の対象になります。これらは、分離課税となっているため、総合課税とは別で考えられます。

マンション売却で発生する譲渡所得税を計算する時の流れ(20%)

マンション売却で発生する譲渡所得の計算方法についてみていきましょう。

まずは取得費を算出する

マンション売却で得た譲渡所得を計算する場合、まずは取得費を算出することになります。取得費とは、マンションを買った際の費用のことです。土地と建物の取得費は分けて計算する必要があるため注意が必要です。

建物の購入額が不明な時は、売った時の金額から5%相当額を概算で取得費とすることができます。取得費として含まれるものは以下となります。

・土地や建物の購入代金
・建築代金
・購入時にかかった税金
・仲介手数料
・測量費
・整地費や建物の取り壊し費用
・設備費
・改良費
・一定の借入金の利子

次に譲渡費用を算出する

譲渡費用は売る時にかかった経費のことをいいます。経費が全て譲渡費用として認められるわけではないため注意が必要です。譲渡費用に含まれる、マンションを売ったときにかかった費用になるものは以下となります。

・土地や建物を売るときにかかった仲介手数料
・印紙税を売り主が負担していた場合
・貸家を売る場合の立退料
・土地を売る場合に建物を壊す取り壊し費用と損失額
・売買契約が締結したあとの違約金
・借地権を売る場合の名義書き換え料

最後に計算式に当てはめて譲渡所得税を算出する

譲渡所得税は、売却金額-(取得費+譲渡費用)という計算式に当てはめて計算することができます。3,000万円以上の譲渡所得があった場合は、控除ができる制度があるので覚えておきましょう。実際に自分で調べてシミュレーションをしてみたいという人におすすめなシュミレーションサイトを試してみるのがおすすめです

マンションの売却にかかる税金を抑えるには(20%)

マンションの売却には税金がかかります。なるべく税金を抑える方法があれば、少しでも節約につながります。マンション売却での税金を抑えるコツについてお伝えします。

所有期間が5年を超えてから売却する

所得税や住民税は売却したマンションの所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得になり、5年以下の場合と比べて税率が約半分になります。そのため、少しでも税金を安くしたいと考えるのであれば所有期間が5年を超えてから売却をするとよいでしょう。長期譲渡所得になるかは、売却の年の1月1日に5年を超えているかで判断されることになります。

つまり、2019年の6月に売却を考えている場合は、2019年の1月1日に所有期間が5年を超えていればよいのです。2019年の12月に売却を考えている場合で、2020年の1月1日に5年を超えるという場合は、5年以下となってしまうので翌年に売却をする方がよいのです。

3000万円特別控除を利用する

譲渡所得にかかる税金には、一定の条件が満たされれば特例を受けることができ税負担が軽くなることをしっておきましょう。売却したマンションが自宅用であれば、3000万円の特別控除が適用され、譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。

税額の算出方法は、(譲渡所得-3,000万円)×税率となるので、3000万円よりも譲渡所得が低い場合はゼロになるのです。5年以上保有していた自宅用マンションを売却する場合で、3,000万円以下の譲渡所得の場合は、かなり税率が低くなるということになります。

これはあくまで住居用として保有していた場合なので、不動産用として保有していた場合には適用されません。

マンションの売却で発生する税金の注意点

マンションを売却する際の税金についての注意点とはどんなことがあるのでしょうか。売却時の税金の注意点についてみていきましょう。

投資用のマンションには消費税がかかる

マンションを自宅用として使用していたのであれば消費税はかかりませんが、売却したマンションが投資用(転売も含まれる)の場合は、売却金額に消費税が課税されます。元々自宅用として購入し、転勤などのタイミングで賃貸にした場合も投資用とみなされます。

免税事業者といわれる利益の少ないハウスオーナーの場合は、支払いが免除となります。これは、2年前の課税売上が1000万円を超えていなければ消費税の支払いが免除されるのです。家賃収入がその間に1,000万円を超えてしまっていれば課税対象となります。

課税対象となるのは建物価格のみになります。自宅用マンションと投資用マンションでは、消費税が課税されるかされないかの違いがあるのです。

場合によっては確定申告を行う必要がある

マンションを売却して利益を得た場合は国に申告する義務が発生します。申告を怠ってしまうと、延滞税や重加算税が課せられるため注意が必要です。特別控除を受けたい時にも、確定申告時に申請する必要があります。

これは、自動的に適用されることはないので必ず申告をする必要があります。申告を行わなかったばかりに特例を受けられずに損をしてしまうこともあるのです。申告の義務は必ず行うようにしましょう。

マンションを売却する時は税金額を把握しておこう(5%)

マンションを売却する際は、税金の金額を把握しておくことが大切です。売却の際に必要な税金の額や、税金の種類を把握しておけば慌てずに売却をスムーズに行うことができます。多くの人がはじめてのケースとなることが多いので、予め詳細を調べておくとよいでしょう。