投資用マンションを売却する際に知っておくべき事とは

投資用マンションを的確な金額でスムーズに売却するためには、ある程度の知識と信頼できる不動産会社の存在が必要となります。不動産投資で成功するために失敗しない投資用マンションの売却のポイントについてお伝えします。

投資用マンション売却のタイミング

投資用マンションを売却するタイミングは、どんな点をポイントに考えるべきなのでしょうか。投資用マンションを売却する際に考えておきたいタイミングの決め方についてみていきましょう。 

満室状態の時

 

投資用マンションの売却のタイミングのポイントのひとつには、空室率があります。投資用マンションが値上がりする理由には下記の二点があります。

  • 純利益が上がる
  • 還元利回りが少なくなる

人気物件のマンションであれば家賃が上がりますが、一般的には築年数とともに現象すると考えます。還元利回りが少なくなるというのは、空室の割合や現在の家賃の相場や将来的な予測などにあります。

空室率は、実際の5%増しで考えられるので、100室ある部屋が満室であっても20室は空室とみなされることになります。そのため、満室に近い状態の方が高く売れることになるのです。売却時は、満室に近い状態のタイミングを狙うと良いです。
   

確定申告の時期

 

投資用マンションを投資家が買いたいと考えるタイミングもあります。12月の確定申告の時期は儲けを出している不動産投資家からの需要が高くなります。これは、利益を多く得た投資家がその利益を使って年内に経費を使って税金を減らしたいと考えるためです。

売却のタイミングは、買い手側の考えや心境を読んでどのタイミングが最適であるかを考える必要があります。このようなタイミングの場合は、買い手側もある程度の金額で購入を決めてくれる可能性もあります。逆のタイミングであれば、買い手側も渋る可能性もあると考えられます。そのため、確定申告の時期は狙い目であるといえます。   

築10年を目安に

投資用マンション売却のタイミングは築年数も視野に入れる必要があります。築年数が経つと価格が下がってしまうため、設備不良や家賃の下落が始まる10年目以降は安くなってしまう可能性があります。そのため、マンションを売却するタイミングは10年を目安として考えるとよいです。築10年までの物件は入居者がつきやすいですが、10年超えの物件は設備の劣化などによって賃料を下げなければならなくなるため、売却価格も低くなってしまうのです。

投資用マンションの場合は所有期間が5年以上であれば、譲渡所得税が安くなるので5年以上経ってから売却を考える方がお得です。所有期間が5年を超えると譲渡所得税は5年以下の約半分の金額となります。  

投資用マンション売却で損をしないためのポイント

投資用マンションを売却する際に損をしないためのポイントを知っておくことは重要です。少しでも高い金額でスムーズに売却をするために知っておくべき注意点についてお伝えいたします。 

投資物件が得意な業者の力を借りる  

投資用マンションを売却する際に失敗しないためには、不動産業者選びも重要です。投資物件の扱いに慣れていない業者を選んでしまうと高く売ることが期待できません。投資用物件の売却実績のある業者に頼むのが望ましいといえます。

不動産会社の一括査定サイトを利用するとよいです。複数の不動産会社を比較することができるので失敗のリスクを回避することができます。不動産会社によっては、投資用マンションの取扱いができない会社もあるので、対応している会社を選ぶようにしましょう。
   

売りに出す際は未公開情報として

投資用マンションを売却する際のコツは、ポータルサイトやレインズに登録しない希少価値のある物件として売りに出すというのもおすすめです。
ただし、不動産投資家が集まる不動産会社に依頼する必要があります。投資家があまり集まらない不動産会社を選んでしまうと、未公開情報が広まらないため買い手が集まらないことになってしまいます。その為にも不動産会社選びがかなり重要になってきます。 

投資用と居住用 売却する際の違いとは

マンションの用途は、投資用と居住用があります。投資用とされるマンションと、居住用の違いとはどんな点があるのでしょうか。投資用マンションと居住用の違いについてみていきましょう。 

査定方法が違う

 

投資用マンションと居住用マンションでは査定法に違いがあります。居住用は取引事例比較法、投資用は収益還元法で査定することになります。

取引事例比較法とは

同じマンションや近くにある似たタイプのマンションの過去における取引の事例や現時点での売り出し事例を現時点での修正などを加えて価格を出す査定方法

収益還元法とは

マンションの賃料はこれくらいの金額になり、何パーセントくらいの利回りが欲しいと考えるので、となればこの物件はこれくらいの金額になるということになります。これは、将来的にどのくらいの稼ぎを出すことができるのか、収益力をもとに査定される方法です。

収益還元法の査定価格=[想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額]÷想定利回り       

購入者の視点が違う

 

居住用マンションの場合は、住んだときの快適さを重視します。日当たりのよさや、設備の使いやすさなど、住む環境に適しているかどうかをみます。しかし、投資用マンションを購入する投資家にとっては、この物件でどれだけの利益が得られるか等、主に「利回り」を重要視することになります。

投資家にとっては、日当たりがいくらよい物件であっても利回りが低い物件であれば、投資用としての利益につながりません。投資用マンションの場合は、近隣の物件同等の利回りを持っていたいと考えるのです。

投資用マンションの場合は、築年数がたてばリフォームの必要がでてきたり、予測できる賃料の値下げなども検討した上で考えなければいけません。そのため、居住用マンションと投資用マンションとでは違いがあるのです。

投資用マンション売却の際の税金と確定申告

投資用マンションの売却の際にかかる税金や確定申告についても知っておく必要があります。売却にかかる税金や確定申告について知っておきましょう。 

税率は所有期間によって異なる

投資用マンションを売却する際は、居住用マンションと同じように所得税や住民税が課税されることになります。譲渡損失が発生した場合(購入時よりも売却時の方が価格が低かった場合)は課税されることはありません。

税金は、譲渡する年の1月1日で5年以下なら税率39.63%、譲渡する年の1月1日で5年以上なら税率20.315%となり、マンションの所有期間が長い方が税率は安くなります。

譲渡所得算出

譲渡収入金額-[取得費+譲渡費用]

税額算出

譲渡所得×税率[所得税と住民税]

と計算することができます。  
 

譲渡所得税が発生したら確定申告が必要となる

マンションを売却する際に譲渡所得税が発生したら確定申告が必要となります。確定申告は、インターネットからも可能なので、わざわざ出向くのが面倒な人はインターネットで確定申告を行うとよいでしょう。もしも、確定申告を行わなかった場合は無申告加算税が課されてしまいます。納税額に応じて決まっており、50万円までは15%で50万円を超える場合は、20%を加算して納付することになります。

最悪のケースでは、資産差し押さえになることもあるので、確定申告は必ず期限内に行うようにしましょう。

必要書類

  • 確定申告B様式
  • 譲渡所得の内訳書
  • 分離課税用の申告書
  • 登記簿謄本
  • 購入時・売却時の売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書
     

物件の現状を把握しベストなタイミングで売却しよう

自分の投資用マンションを把握して、ベストなタイミングで売却を行うようにしましょう。物件を少しでもよい条件で売却をするのであれば、タイミングを選ぶことが重要です。そして、信頼できる不動産会社をみつけて、安心でスムーズな不動産売却を行えるようにしましょう。