苦しいローン残債の返済を切り抜けるための5つの方法

マンションを購入したけれども、ローンの返済が苦しくて困るという人もいると思います。ローンの返済が苦しいという場合は家計を見直すという対策もありますが、それでもローン返済が苦しいという場合は最悪な事態になる前にマンションを売却することも一つの手段です。

マンション売却によるローン残債の返済方法

マンションの売却額でローンが完済できればいいのですが、売却額がローン金額よりも低くなるケースもありますので低くなった場合はどうすればいいのかについても解説します。ここではマンション売却によるローン残債の返済方法を5つ紹介します。

  • 売却代金でローンを全額返済する方法
  • 売却代金に自己資金を加えてローンを完済する方法
  • 毎月の住宅ローンの返済額を変更して返済する方法
  • 住み替えローンに切り替えて残債を新居代金に上乗せして返済する方法
  • ローン返済の最終手段は任意売却を利用して返済する方法

売却代金でローンを全額返済する方法

通常はローンが残っているマンションは抵当権が設定されていますので、ローンを全額返済しなければマンションは売却できないことになっています。しかし買い主から売却代金を受け取ったと同時にローンを完済する「同時決済」という方法なら売却代金でローンを完済することができます。「同時決済」は次のような流れで行われます。

  1. 金融機関が買い主へ購入代金の融資を行う。
  2. 買い主が売り主へ売却代金を支払う。
  3. 売り主は売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する。
  4. 買い主へ物件を引き渡す

この方法は売却益が出ればローン完済と同時に資金が増えることがありますので売却代金が高いのであればお勧めの方法です。売却代金は不動産会社に査定してもらうことによって知ることができます。

売却代金に自己資金を加えてローンを完済する方法

売却代金でローンを返済できればいいのですが、売却代金がローン金額よりも低くなるケースもあります。その場合は売却代金に預貯金などの自己資金を加えて完済することになります。この方法の場合も「同時決済」が必要になりますので、「同時決済」を行う場合はローン残債から売却代金を差し引いた金額を現金で用意する必要があります。

毎月の住宅ローンの返済額を変更して返済する方法

毎月のローン金額を変更してもらって毎月のローンの支払いを軽減する方法もあります。金額を変更する場合は、ローンを組んだ金融機関に相談しましょう。相談すれば元金が減ることはありませんが、返済期間の延長をしてもらうことによって、ローンの支払額を少なくしてもらえる場合があります。

住み替えローンに切り替えて残債を新居代金に上乗せして返済する方法

マンションの売却金額と自己資金を合わせてもローンが残ってしまう場合は住み替えローンに切り替えて残ったローンを返済する方法があります。この住み替えローンとは住宅の売却と新規購入を同時に行う人が利用する住宅ローンです。

住み替えローンは新しいマンションの購入代金に返済できなかったローンの残債を上乗せして借りることができるローンです。「700万円のローン残債があり、3,500万円の家を購入する」という場合住み替えローンでは「700万円+3,500万円=4,200万円」が借り入れ金額になります。

この住み替えローンの融資によって、ローンの残債を完済することができますので、抵当権が外れてマンションを売ることができます。

注意点としては新たに購入した家の価格にローン残債を加えた額を融資することになり、高額の融資をすることになりますので、年収や勤続年数など審査条件が厳しくなる傾向がありますので注意しましょう。高額の借り入れ金額になりますので完済することが可能かどうか金融機関などでチェックしてから住み替えローンを利用することをお勧めします。

ローン返済の最終手段は任意売却を利用して返済する方法

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合は住んでいるマンションは競売に掛けられて強制的に売却されマンションを退去しなければならなくなります。この競売を防ぐには「任意売却」という方法を使ってマンションを売却することができます。

この「任意売却」は金融機関と相談して債務を残したまま抵当権を外してマンションを売却する方法です。「任意売却」をすれば競売よりも物件が高く売れ、また売却後の債務も無理のない返済プランに変更してもらえるので住宅ローンの返済が滞りそうな場合は金融機関に相談してみましょう。

この「任意売却」をするには住宅ローンを延滞していることが条件となります。さらにこの「任意売却」をすると住宅ローンの延滞事故として個人信用情報に一定期間記録されてしまいますので、ローンを組んだりカードの更新ができなくなってしまいます。このようなデメリットがありますのでこの「任意売却」はローンが返済できない時の最終手段として利用しましょう。

ローン残債や売却の見通しから最適な返済方法を選択すること

以上でローンの返済方法について紹介しましたがマンションを売却して返済する方法ではまず売却代金がいくらになるのか知ることが重要になります。売却代金は不動産会社で査定してもらうことによって知ることができますので、売却する場合は不動産会社に相談しましょう。そして売却金額とローン残債の見通しからここで紹介した最適な返済方法を選択しましょう。