マンション売却の売り出しから納税までの注意点を網羅

本記事では、まずはじめにマンション売却の流れをご紹介しています。併せて、不動産会社を決める際、売買契約時、売買契約後、それぞれのタイミングでのポイントをわかりやすくまとめました。マンションの売却をスムーズに進めていくためにはポイントを抑えて売却を進めていくことが大切です。

マンションの売却の流れを理解する

マンションの売却をスムーズに進めたいのであれば、まず最初に売却の流れを掴んでおくことが大切です。マンション売却の流れは、一般的には以下のよう進んでいきます。

  1. 査定依頼
  2. 不動産会社選定・媒介契約
  3. 販売活動開始
  4. 買い手との交渉
  5. 買い手と売買契約・決済
  6. 引き渡し

全てがスムーズに進んだ場合、早ければ2、3ヶ月で引渡しまで進みますが、基本的には半年くらいの期間を見ておくと良いです。また、条件があまりよくないマンション(駅から遠い、築年数が古い、使いにくい間取りなど)ですと、さらに売却まで時間がかかる場合がありますので注意が必要です。

ここからは、上記の売却の流れの中から、特に注意が必要なポイントをピックアップして説明をしていきます。

不動産会社を決めるまでの注意点

マンション売却の初期段階、査定から不動産会社選定までの間にも、気をつけておきたいことが幾つかあります。例えば、マンションの相場を調べておくことや必要書類の準備などが必要になります。不動産会社と媒介契約を結ぶ前までに気をつけておきたいことの詳細を解説していきます。

<不動産会社を決めるまでの注意点>

  1. 事前に相場を調べておく
  2. 時間的、金銭的な余裕を持つ
  3. 必要書類の準備
  4. 余計なリフォームはしない
  5. 不動産会社との契約方法について

事前に相場を調べておく

不動産査定を不動産会社に依頼する時に提示された査定額が低すぎないか、または不自然に高すぎないかを見極めるためには、自分で予め相場を調べておくことが必要です。

相場を調べる方法としては、インターネットの不動産ポータルサイトで、自分が売却したいマンションの立地や間取りや築年数などの条件が似ているものと探す方法があります。

また、過去の取引のデータベースサイトを利用する方法もお勧めです。過去の実際の不動産売却事例を地域ごとに検索することができます。この場合には、国交省の土地情報システムや、レインズマーケットインフォメーションを利用すると良いでしょう。

時間的な余裕と金銭的な余裕を持つ

マンションの売却は、買い手とのご縁に寄るところもあるので、売却は焦らず、時間的に余裕を持って計画的に行うことが大切です。売り急ぐと、相場よりもずっと安く売ってしまうことにもなりません。また、時間的な余裕だけではなく、金銭的にも余裕を持っておくことが大切です。マンション売却の際には、売却できた時の資金に意識が向きがちですが、仲介手数料や引越し資金など必要経費もそれなりにかかるもの。

買い手が見つかるまでに思った以上に時間がかかってしまったり、別のマンションを買い替えるための資金が思った以上に増えてしまうと、金銭的に苦しくなりかねません。マンション売却時の収入を当てにしすぎず、金銭的にも余裕を持って売却計画を立てましょう。

必要書類の準備

マンションの売却時には、複数の書類が必要になります。いざとなった時に準備に手間取らないように、予め不動産会社に必要書類を確認し、早めに準備をしておきましょう。

<必要書類の例>

  • 購入時のパンフレットや管理規定(マンション特有のもの)
  • 身分証明書や実印
  • 印鑑証明書などの売主に関する書類
  • 権利書(物件の所有者であることを証明する書類)

余計なリフォームをしない

売り手側の心理としては、売却したいマンションをより綺麗な状態にして、できるだけ高く売りたいと思うのはよくあることです。ですが、基本的に売却前にリフォームをする必要はありません。マンションの買い手は、購入後に自分なりにリフォームをしたいと考えていることが多いため、売り手側でリフォームしてしまうと逆に売れにくくなってしまうこともあります。

ただし、マンション室内がとても傷んでいて、どう考えても修繕をしたほうが良い場合(窓ガラスの破損・床の腐敗、築年数が古い物件の水周りなど)にはリフォームをしておく方が売れやすくなる場合もあります。このような場合には、経験が豊富な不動産会社に相談をしてから判断をしましょう。

不動産会社とは一般媒介契約を締結

不動産会社との媒介契約には、3種類の契約方法があります。「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類です。

「一般媒介契約」の場合、同時に複数の不動産会社と媒介契約が結べます。また「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の場合には、1社の不動産会社としか媒介契約が結べません。さらに、「専属専任媒介契約」だと、売り主自ら、不動産会社以外で売却先を見つけることができず、専属でその不動産会社経由で売却先を見つけなくてはならない決まりになっています。

  1. 「一般媒介契約」
  2. 「専任媒介契約」
  3. 「専属専任媒介契約」

この順で不動産会社の連絡義務の頻度が高くなるなどの特徴があります。

不動産会社は、その物件が売れやすい好条件のマンションであればあるほど、「専任媒介契約」を勧めてくるケースが多くなります。しかし、マンションの条件がよければ、最初から「一般媒介契約」にした方が、売り主側の制限が1番少ないためお勧めです。

契約時の重要なポイント

マンション売却をスムーズに進めるためには、契約時にも気をつけておきたいポイントがあります。

住んでみないと分からない点を伝える

契約時には、できるだけマンションの良い点だけを伝えたくなりますが、のちのトラブルを避けるために、マンションのプラス面だけではなく、マイナス面なども併せて伝えたほうが良いでしょう。例えば、気になるマンションの住人がいることや、管理規定にはない暗黙のルール(楽器の演奏はNGなど)、終電の時間まで電車の音がうるさいなど、住んでみないとわからないマイナス点も伝えるようにしましょう。

売主は瑕疵担保責任がある

マンションの売り主には「瑕疵担保責任」という責任があります。瑕疵担保責任とは、売買時には見えなかった隠れた欠陥が見つかった場合、売り主は買い主に対して責任を負う制度です。晴れて売買契約を結んで物件を引き渡した後でも、目に見えない部分や、気付かなかった部分に欠陥が見つかった場合、マンションの買い主は売り主に対して、契約解除、損害賠償の請求ができるようになっています。

こうした瑕疵担保責任は、売却後約6ヶ月を過ぎるとなくなりますが、のちに自分の首を締めないためにも、欠陥がある場合には、正直に買い主側へ伝えておく必要があると言えます。

買い手側の住宅ローンの有無を確認する

また、売買契約に至るまでに気をつけておきたいのは、買い手の住宅ローンの有無です。売買契約に進む際に、マンションの買い手は今回のマンション購入のための住宅ローン審査を受けますが、もしも別の住宅ローンやなんらかのローンがある場合には、審査に落ちやすくなります。

審査に落ちた場合には、当然契約取り消しになってしまうので、予め買い手側の住宅ローンの有無を、不動産会社を通して確認をしておいたほうがよいです。

売買契約後の重要なポイント

売買契約が住んで、晴れてマンションが売却できた後にも、売り手側がやらなければならないことが待っています。ここでは、売買契約後に確認しておきたいことをご紹介します。

確定申告を行う

不動産売却を行った場合、売却した翌年の2月〜3月の所定の期間の中で確定申告を行う必要があります。所有していた不動産が、購入額より高値で売れた場合利益(譲渡所得益)が発生します。この場合、この所得益に対して、譲渡所得税・復興所得税・住民税を支払らわなければいけません。

一方で、マイナス(損)した場合は税は発生せず、また、3,000万円特別控除の適応できるなど税の優遇制度を利用できる場合もありますので、個別の状況を踏まえて確認をしてください。特にサラリーマンの方は確定申告とは縁遠い場合が多く、確定申告の存在を忘れがちですが、不動産売却における確定申告は自ら行わなくてはなりませんので注意が必要です。

売却益がローンの残債額と同じになるとは限らない

マンションの実際の売却価格とローンの残債額が同じになるとは限りません。場合によっては、売却益が低く、住宅ローンを全額清算できない場合もあります。その場合には、預貯金などで残債分も清算しなければなりません。

売却を決めた時点で、住宅ローンを借りている銀行への連絡し、残高を確認することをお勧めします。住宅ローンの残高をきちんと認識した上で、売却で得られる所得や、諸経費を計算し、足りない分は売買契約後に預貯金でカバーできるようにしましょう。

損をしないマンション売却のための行動を

ここまで、マンションをスムーズに売却するために注意しておきたいポイントをご紹介しました。

マンション売却で損をしないようにするには、またスムーズに売却を成功させるためには、事前の情報収集とポイントを抑えた対応がとても大切です。