マンション売却後の確定申告と注意点を解説

マンションを売却した翌年には確定申告をする必要があります。特に会社員の方は、あまり確定申告に馴染みがない方も多いかもしません。しかし、確定申告を忘れてしまうと、のちに追加で税金を納めなければならないことになります。

本記事では、マンション売却後に必要な確定申告の詳細、手順、注意点などを解説しています。

マンションを売却した後に行う確定申告

まずは、不動産売却における確定申告の意味や、詳細を確認していきましょう。確定申告は、簡単にいうと、所得を明確にして納税をするための手続きです。

納税は国民の義務です。もし本来納税が必要だったにも関わらず、期限内の確定申告を忘れてしまうと、本来納めなければならない税金に加え、無申告加算税や延滞税を追加で支払うことになります。

マンション売却後の確定申告は納税手続き

マンション売却後の確定申告は、その売却益を明確にし、その利益にかかる税金を計算するために行います。この時の税金は所得税、住民税と現在は復興特別所得税として納めます。

所得の計算期間は、毎年1月1日から12月31日分です。1月〜12月までの所得の確定申告を、翌年の2月16日から3月15日(土日の場合は翌月曜日)の間に行います。確定申告書や決算書などの必要書を税務署に提出します。

マンション売却後に発生する税金は譲渡所得税

マンションの売却益に課税される税金を「譲渡所得税」と言います。

譲渡所得税を計算するためには、まず最初に「譲渡所得」を出す必要があります。譲渡所得とは、売却によって入ってきた収入から各種の費用を引いたものです。その譲渡所得に、規定の税率を掛けることで譲渡所得税を出すことができます。

<計算式>
・譲渡所得(売却益)=収入金額-取得費-譲渡費用
・譲渡所得税=譲渡所得×(A:所得税約15%+住民税5%or B:所得税約30%+住民税9%)

上記の所得税には、復興特別所得税2.1%が含まれているため、「約」の表記となっております。なお、売却した不動産を5年以上保有していた場合(A)と、5年未満の所有の場合(B)では税率が異なります。5年超の長期保有の方が税金が安くなります。

また、この譲渡所得税とは別に、確定申告時には印紙税も納める必要があります。この場合の印紙税は、不動産の売買契約書に記載の契約金額で納める税率が異なります。税額については、印紙税の一覧表(国税庁のHP)を確認してください。

マンション売却で申告が必要な場合とは

マンションを売却をした場合でも、実は全てのケースで確定申告が必要な訳ではありません。確定申告をしなければならない場合とは、どのような状況でしょうか。

マンションの譲渡所得がプラスの場合

マンションを売却して所得がプラスになった場合は確定申告が必要です。逆に、マンションを売却した際、マンションを購入した金額よりも売却益が小さく、所得がマイナスになった場合は確定申告が不要です。(譲渡所得(売却益)=収入金額-取得費-譲渡費用)がマイナスなら売却による所得はありません。ですので、課税されないために、確定申告が不要となります。

ただ、確定申告が不要の場合でも、税務署から問い合わせがある場合があります。税務署は登記状況から売買があったことを把握しているためです。そういった際、売却損となった証拠の書類を提出しなければならないことがありますので、マンション購入時と売却時の売買契約書は、大切に保管しておきましょう。

売却による所得のプラスマイナスに関係なく申告した方がよい場合

また一方で、シンプルに売却での損得のみで、確定申告をするかしないかの判断ができない場合があります。以下の場合には、売却による所得の損得に関わらず、確定申告を行いましょう。

①3,000万円の特別控除でマイナスになる人

一定の条件を満たす住居用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。

  • 自分が居住していた不動産
  • 買手売手の関係が親子や夫婦など特別な間柄でない
  • 売却年以前2年間にこの特例や譲渡損失などの特例を受けていない

この場合、課税譲渡所得は売却益から取得費や費用を引いた上で、3,000万円までの特別控除を受けることができます。(計算式:課税譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円)所得税は発生しませんが、この3,000万円特別控除を受けるために確定申告をする必要があります。

②住居用財産を売却+マイナスになる人は特例が使える

また、3,000万円の特別控除を受けなくても、「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がマイナスの場合には、その物件が
居住用財産であれば、買換えと売却の場合のみ特例を受けることができます。

特例を受けることで、源泉徴収税額のキャッシュバックを受けることができます。通常、利益がマイナスの場合は確定申告が不要ですが、特例を受けてお金を受け取るためには確定申告が必要になります。少々手間がかかりますが、確定申告をしたほうが良いでしょう。

マンション売却後の確定申告の手続き

実際に、マンション売却後の確定申告の手続きについて確認しておきましょう。確定申告は専門家の税理士に依頼することで手間を省くことができますが、税理士への報酬額は10万ほど必要になるケースが多いです。少々高額なので、もし時間があるのであれば自分でも行うことがおすすめです。

確定申告の具体的手順

自分で確定申告を行う際、ざっくりと分けて以下のように進めていきます。

  1. 確定申告に必要な書類用意をそろえる
  2. 確定申告書を作成する
  3. 確定申告書や関連書類を税務署に提出

確定申告に必要な書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入・売却時の売買契約書
  • 登記簿謄本
  • 経費の領収書

確定申告B様式、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書の3つの書類は税務署で、売買契約書などは不動産購入時、売却時に手に入るものですので、きちんと保管をしておきましょう。

確定申告書の作成でわからないことや不明な点は、税務署もしくは申告会場で相談ができます。ただ、確定申告の時期は税務署はとても混んでいるので、まずは国税庁のHPなどで調べることをおすすめします。

忙しい場合はネットでの申告も可能

多くの税務署は平日夕方5時までしか空いていません。ですので、仕事で忙しい場合、確定申告が大きな負担となってしまうことも。そういった場合、国税庁の「e-Tax」サービスを利用してネットでの確定申告も可能です。

ただし、ソフトのインストールが必要だったり、カードリーダーを用意しなければならないなど、やや手間がかかってしまう一面もあります。しかし、一度設定してしまえば、翌年以降も使えますし、書面での提出よりも税金の還付手続も早く完了するので便利です。

マンション売却後の確定申告は各特例に注意すること

マンション売却後に必要な確定申告の詳細、手順、注意点などをご紹介しました。売却益が出ているのにも関わらず、確定申告を忘れてしまうと後で大変です。手続きには少々手間がかかりますが、しっかり情報収集をして忘れずにしましょう。

また、確定申告おける特別控除や特例もありますので、自分が当てはまるかどうか確認をして確定申告を進めていくことが重要です。