中古マンションを高く売却したい

中古マンションを売却する際に自分が納得できる価格でスムーズにマンションの売却を進めるためには、マンションの状態だけではなくいくつかのポイントを押さえる必要があります。事前に一手間加えることで希望金額に近い状態で売却できたというケースは多々あります。

この記事ではそんなマンションの売却を有利に進める上で大切なコツやポイントを紹介してきます。

中古マンションを売却する時の心得

まず始めに、中古マンションの売却について知っておくべき基礎知識を確認しておきましょう。

相場は複数の業者への一括査定で調べる

中古マンションの売却価格は、物件の状態や立地条件、ニーズによって決まりますが、依頼する不動産業者によって査定額に数百万円の差が出ることもあります。そのため一社にしか査定を依頼せず、相場を把握できないままでいると、極端に安い査定額を受け入れて失敗してしまうケースも考えられます。

マンションを売却する際は複数の不動産業者に査定を依頼して相場を把握することが重要です。インターネットの一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の業者に査定を依頼し、査定額を比較してみることができて便利です。

中古マンションの売却には手数料と税金がかかる

マンションの売却では以下の5つの費用をマンション売却時に支払う必要があります。

仲介手数料 (売却価格×3%+6万円)×消費税 売却価格が3000万円で100万円程度
印紙税 契約書に貼られる印紙代。契約金額によって金額は異なる。数万~数十万円程度。
登録免許税 抵当権抹消登記・住所変更登記にかかる税金。2000円~3000円。
司法書士費用 抵当権抹消登記・住所変更登記を司法書士に依頼した際の手数料。1万~3万円程度。
繰上返済手数料 残っている住宅ローンを繰上返済する際の手数料。0~5万円程度。

さらに、マンション売却で利益を得た際には譲渡所得税(所得税・住民税)を支払います。譲渡所得とはマンションの売却価格から、マンションの購入代金や購入と売却にかかった諸費用を差し引いて残った金額のことです。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

この譲渡所得に所得税と住民税が課税されます。

税率は、マンションの所有期間によって以下のように異なります。

  • マンションの所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得):譲渡所得×39%(所得税30%+住民税9%)
  • マンションの所有期間が5年超の場合(長期譲渡所得):譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)

希望の売却価格で売れる保証はない

査定額はあくまで相場に近いというだけで、必ずその金額で売却できるという保証はありません。

売り出す時期や、周辺マンションの売却価格の相場営業担当者の仕事ぶりなどによっては、売却がスムーズに進まず、価格を下げなければ売れないという可能性もあります。

査定額はあくまで目安と考え、妥協点として「この価格なら売却しても良い」という最低価格を不動産会社と一緒に考えておきましょう。

中古マンションの売却を成功させるためのポイント

中古マンションの売却を納得のいく形で成功させるためには、どのようなことを心がければ良いのでしょうか。ここでは、マンション売却をスムーズに進めるためのポイントを見て行きましょう。

売却の依頼先は担当者を見て慎重に選ぶ

中古マンションの売却を成功させる上で最も重要なのが不動産業者選びです。一括査定の査定額を比較して判断するのは勿論ですが、担当者となる営業マンと話をしてから最終的な決定をすることが大切です。

営業担当者の力量によって査定額や売却活動にも差が生じるためです。ターゲット層の設定や広告活動の方法、売れなかった時の対策など、しっかりとした戦略を持っている営業マンがいなければ、マンションの売却を成功させるのは難しくなってしまいます。良い営業担当者を見極める際は、説明が丁寧で信頼できるかどうか納得できる査定金額を提案してくれるかといった点を見て判断するようにしましょう。

またこの時、不動産業者が大手であるかどうかはあまり関係ありません。中小でも地域密着型の業者は豊富な知識を持っている可能性があります。不動産業者を選ぶ際は、査定額だけでなく営業担当者の態度や知識の豊富さなども見て慎重に判断するようにして下さい。

自分に合った媒体契約を選ぶ

マンションの売却時に不動産業者と結ぶ媒介契約には大きく分けて3つの種類があります。

それぞれの特徴を踏まえて、自分に一番合っている媒介契約を選ぶことがマンションの売却を成功させることに繋がります。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他社への仲介依頼 × ×
レインズへの登録 任意 必ず登録 必ず登録
売主が自分で買い手を見つける ×
販売状況の報告 任意 2週間に1回 週に1回
契約期間 任意 3ヶ月 3ヶ月

一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる媒介方法です。また、自分で見つけた買主と不動産会社を通さずに売買契約を結ぶこともできます。幅広く買い手を探すことができるのがメリットの媒介契約ですが、販売状況の報告が義務付けられていないため、物件を囲い込まれてしまうリスクもあります。また不動産業者にとっては、他の媒介方法に比べて安定性の低い依頼となるため、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。

専任媒介契約では、1社の不動産会社にしか仲介を依頼することができませんが、自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことも可能です。契約の有効期限は最大3ヶ月で、レインズへの登録が義務付けられています。この媒介方法のメリットは、自分で買い手を探しながら、さらに条件の良い買い手を不動産会社を通して探すこともできるという点にあります。

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じように、1つの不動産会社にしか仲介を依頼することができません。異なるのは、不動産会社を通して見つけた買主としか売買契約を結ぶことができないという点です。この方法では、不動産会社が限られた期間内で買い手を探さなければならないため、比較的高確率で買い手を見つけることができます。

内覧で購入希望者にアピールする

内覧で購入希望者に物件の魅力をアピールすることも大切です。

内覧時は部屋を綺麗にして購入希望者に良い印象を与えましょう。フローリングの埃やキッチンの油汚れなどは購入希望者にマイナスの印象を与える可能性があります。いらないものを処分して部屋をできるだけ広く見せることも大切です。

またマンションの良い所を購入希望者に積極的にアピールするようにして下さい。周辺の施設や交通情報もアピールポイントになります。内覧の日程もできるだけ内覧希望者の希望日程に合わせるようにしましょう。

購入希望者が現れても、相手の要望を丸呑みにせず、決めておいた妥協点は守って、双方で条件が納得できるなら売却するようにしましょう。引き渡し完了までの期間は、売り出しを開始してから3~6カ月程度です。

中古マンションの売却で損をしないためには

最後に中古マンションの売却で損をしないために、気をつけるべきポイントを紹介します。

見栄えを整え購入希望者への印象をよくする

先ほども少し説明した通り、売却をスムーズに進めるためには、内覧時に購入希望者に良い印象を与えることが大切です。

特にキッチンやお風呂トイレなどの水回りは汚れが目立ちやすいため、徹底的に綺麗にした方が良いところです。重曹やカビ取り剤を使って念入りに磨き上げましょう。

ペットを飼っている方、タバコを吸っている方は臭い対策が必要になります。カーペットやラグには除菌消臭スプレーを使い、カーテンやソファのカバーなどは丸洗いしておくと臭い対策になります。また部屋の換気、エアコンフィルターの掃除なども効果的です。

販売戦略のない値下げやリフォームをしない

売却前に傷んでいるからと言ってリフォームをすることはおすすめできません。リフォームをしても、必ずしも購入希望者が気に入るとは限りませんし、リフォームにかかった費用を売却価格では回収しきれない可能性があるためです。

また、販売戦略のない値下げはやめましょう。値下げをする際は、10万円単位で端数を設定したり、売却価格帯が変わるような値下げで、購入希望者の目に留まりやすくすると効果的です。

納得の価格で中古マンションを売却

ここまで中古マンションを売るための基礎知識から売却を有利に進めるためのポイントを一通り解説してきました。

中古マンションをできるだけ高く、スムーズに売却するためには、不動産業者選びや内覧での印象が非常に大切であることが分かって頂けたと思います。こうしたポイントをしっかりと抑えて、納得のいく売買契約を目指して下さい。