今住んでいる家の相場を知りたい

現在暮らしている家を売却するとなった時には、不動産の相場を知っておくと役立ちます。では、相場を調べるにはどのような方法があるのでしょうか。相場の調べ方を知り、家を売却する際の適正価格の設定に活かしましょう。

査定の前に相場を調べておこう

不動産査定前になぜ相場を知っておくべきなのかというと、そもそも相場を調べる理由が適正価格を把握しておくためだからです。適正価格を知っておけば、不動産会社に家を実際に査定してもらった時の査定額と比較することができます。

適性価格を知るための方法として不動産査定ができる一括査定サイトがあります。スムーズに家を売却したいなら、一括査定で相場を算出しておきましょう。一括査定サイトは、いくつかの不動産会社とまとめて査定できるので大変便利なサービスです。

しかし一括査定サイトには、不動産会社の営業目標などから査定額を算出している場合もあるので、一括査定サイトで算出された査定額はあくまでも参考にする程度に留めておきましょう。

そして、ここでは一括査定できるウェブサイトをいくつかご紹介します。一括査定サイトによっても若干内容が異なりますので、「利用者数」「提携会社数」「同時査定依頼できる数」「特徴」の4つの観点から比較していきますので、どこのサイトで調べるのか見比べて判断してください。

サービス名・特徴 利用者数 提携会社数 同時査定依頼できる数
HOME4U

NTTデータグループ経営の国内初の不動産一括査定サイト。

査定数累計35万件

(2018年11月時点)

1,300社 6社
イエウール

厳選した1,800社以上という最大数の不動産会社の中から選択、依頼できる。

1,000万人 1,800社以上 6社
すまいVALUE

住友・三井・野村・小田急・東急リバブル・三菱の業界をリードする大手不動産会社6社に一括査定依頼できる。

年間取引10万件以上 6社 6社
LIFULLHOME’S

最大10社に一括査定できる。物件数NO.1.総掲載物件数6,074,103件

(2019年2月11日時点)

476万人

(2018年8月時点)

1,700社以上 10社
ソニー不動産

片手仲介のエージェント制度の採用。AI(人工知能)による不動産価格の算出。

一括査定ではない。AIによる査定ができる。

上記の表では5つの一括査定サイトを比較しています。ほとんどが最大6社で不動産の一括査定ができ、それぞれ厳選された不動産会社と多く提携しているところも多く、簡単に調査することができます。

また、ソニー不動産の場合は、こうした不動産の一括査定とは異なり、AIによる査定をして売却エージェントがAIでは判断が難しいところをプラスして相場を算出してくれるとろもあります。

自分で相場を調べる方法

相場を調べるのには、一括査定サイトだけでなく、ウェブサイト以外にも自分自身で相場を調べる方法があります。どのような方法があるのか詳しく解説していきます。

国土交通省の土地情報相合システムを利用する

相場を調べる方法に、国土交通省の土地情報総合システムがあります。このシステムは、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索することができるという国土交通省のウェブサイトです。

不動産取引価格とは、実際に行われた不動産取引の価格のことで、価格を知りたい時に検索できます。地価公示・都道府県地価調査は、標準地や基準地の価格を調べることができるものです。

全国の市区町村をはじめ、もっと細かな地区まで詳しく検索できるので大変便利です。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

「レインズ(REINS)」は、国土交通大臣が指定する全国4つの指定流通機構、すなわち(公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、(公社)西日本不動産流通機構が運営・管理を行うネットワークシステムです。

「レインズ」は、これら4つの指定流通機構が保有している日本全国の取引情報(成約価格や所在地域等)を提供しており、実際に売買された物件価(成約価格)等の取引情報が検索することができます。 「レインズ」は、全国の不動産物件情報が集まるインターネット総合サイトのようなものであり、ここでは登録されている不動産会社しか閲覧することができない仕組みになっています。但し、レインズマーケットインフォメーションは一般公開されていて、全国の直近1年以内の不動産取引価格を検索することができます。

折り込みチラシで近隣の物件の売り出し価格を調べる

新聞を取っている場合だと知ることができますが、新聞の折り込みチラシをチェックしてみることで近隣の物件がどのくらいの価格なのかを把握できます。その売り出されている物件の価格が、大体の相場だと覚えておきましょう。

売却価格を計算する

売却価格の計算はマンションと戸建てで異なり、戸建ての場合は「土地価格」+「築年数に応じた建物価格」で計算をします。マンションの場合は市場価格で、REINSや土地情報総合システムを利用して自分で調べます。

戸建ての土地価格は、路線価をもとに計算します。路線価は国税庁のHPや一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップにアクセスすることで調べることができます。売却する物件の住所を含んでいる路線価図を探し、土地の路線価を見つけます。税務署でも公開されているのでチェックしてみましょう。

そして、実際に売買される価格の相場、いわゆる実勢価格を算出するには、以下の計算方法で求めることができます。

路線価÷80%×100%

建物価格は、再調達価格という売却する物件の同じ規模の新築で建てる場合にかかる費用のことと、築年数で算出します。再調達価格の計算方法と、建物価格の計算方法は以下の通りです。

(再調達価格)建物の構造別の1㎡あたりの基準単価×延床面積
(建物価格)再調達価格×【(耐用年数-経過年数)÷耐用年数】

算出できた建物価格には、建物の現実の劣化の様子や設備などの様子までは考慮されていませんので多少は上下するでしょう。

不動産会社に直接依頼する

不動産会社への直接依頼をする場合は、不動産の売却に具体的に考えているという場合におすすめです。直接依頼で物件の相場価格を知ることができますが、それ以外にも不動産会社の営業マンと直接会うことができるのもメリットとなっています。

営業マンに直接会うことができれば、分からないところなどを質問したり相談したりすることができます。売り手側が売却に本気なら、営業マンも本気を出します。意図的に高額査定してくることも可能性としては低いでしょう。不動産会社に直接依頼する時は、大手の1社~2社に加えて地元の活気のある不動産会社にお任せするのがおすすめです。

AIで自動査定する

AI(人工知能)による査定で相場を調べることもできます。このAIによる自動査定は、ソニー不動産などで積極的に採用されています。AIによる査定ができるHowMaは、膨大なデータから公平に価格を算出してくれる仕組みで、AIであっても不動産会社の査定に劣ることなく価格を求めることができます。

しかし、土地の形状や接道条件など、土地や戸建ての個性が強い場合は、不動産の正確な価格査定にはまだまだ課題がありますので、注意が必要です。

相場を調べる時の注意点

相場を調べることは不動産の適正価格を知ることができるからであって、査定前には自分で相場を調べるのが良いとされています。しかし、相場を調べる時には注意点があるので、その注意点を踏まえて相場を調べましょう。それでは、相場の各調べ方の注意点を解説いたします。

不動産査定サイトを利用する場合

不動産査定サイトでは、査定結果に担当者の主観が反映されがちです。不動産会社同士の競合意識があるため、高額査定をして自分のところで売却してもらうように仕向けてくるので、極端な高額査定には要注意です。

査定してもらった価格が適正なものであるかどうかチェックするには、内訳や詳細を提示してもらいましょう。

土地総合情報システムを利用する場合

土地総合情報システムは、地方などの場合は鑑定エリアが限定されてしまいますので、不動産取引価格情報検索と併せて調べましょう

しかし、戸建ての家の場合は住人の利用の仕方や家の劣化具合によって価格に差が生じます。「売却価格を計算する」で紹介した「戸建ての評価基準」の計算方法を参考にして、相場よりもどうなのか比較して再評価をしましょう。

レインズマーケットインフォメーションを利用する場合

レインズマーケットインフォメーションは、不動産の取引価格などの情報を公開していますが、取引情報を閲覧できるのは直近で1年のみとなっています。

不動産会社のみが利用できるレインズとは異なり、個人情報保護の関係で所在や地番までは知ることはできません。しかし、所在が表示されるので地域の相場を知ることはできます。

折り込みチラシで調べる場合

新聞の折り込みチラシで、売り出されている物件の価格情報から大体の相場を調べることはできますが、物件価格は時期によって変動することがあるので、ちょっとの期間の価格情報で判断せず、しばらくは様子見しておくのをおすすめします。

売却価格を計算する場合

売却価格を計算して出た結果だけでは、十分とは言えません。そもそも土地価格は形が不整形なら多少評価が下がってしまいますし、角地ならば評価は上がります。

建物価格の場合も物件の内外装の劣化具合や設備の様子、瑕疵保険の加入の有無によっても変動してしまいますので、覚えておきましょう。

不動産会社に直接依頼する場合

不動産会社に依頼する場合、不動産の売却には費用が伴います。その費用とは以下の通りです。

不動産の売却にかかる費用

  • 新居購入費用
  • 仲介手数料
  • 引っ越し費用
  • 住宅ローン残債
  • 司法書士への報酬など

これらの経費があるということを念頭に入れておかないといけません。さらに売却価格から値引き交渉されることも考えておかないといけないので、初めの価格設定をどのくらいにするのかを検討しましょう。

AIで自動査定する場合

AIでの自動査定は画期的ではありますが、個性の強い不動産の場合は正確な査定は難しいとされています。実際の現場を見ないと分からないこともあるため、人工知能では判断できない物件の情報があります。そのため、まだAIによる査定では不動産会社の査定よりも多少劣る部分はあります。さらに、AIの査定はレインズの情報を使うことは規約違反となるので覚えておきましょう。

損をしないで家を売る為に様々な方法で相場を知ろう

家を売却するには、できることなら損はしたくはないはずです。損とは、販売価格の設定が悪くて売れ残ってしまったり、もっと高く売れるのに安く売ってしまったりすることが挙げられます。こうした売却の機会損失を防ぐためにも、いきなり査定をしてもらうのではなく、まずは自分で相場を調べましょう。相場の調べ方はいくつかの方法を挙げましたが、様々な方法や角度から調べるのが良く、市況によっても変わってくるので完璧な査定方法はありません。マンション売却前には、まずは自分で相場を調べるということを念頭におきましょう。