家の売却を成功させたい

誰もが、売却をスムーズに行いたい、理想通りの金額で売却したいと願うことでしょう。家の売却を成功させるためには、事前の準備と不動産会社の協力が必要です。そこで、本記事では、売却を成功させるための手順やコツを紹介していきます。

家を売る為に必要な手順

それでは、家を売るための手順について説明していきます。下記の手順を把握して、実際に売却するときの状況を想定しておきましょう。

まずは準備期間を設ける

家を売ると決めたら、早速準備をしていきます。まず、基本的に準備にかける期間は1か月を目安にします。はじめに行うことは、家の相場のチェックです。自分の家の相場がどの程度なものなのかを知る必要があります。家の相場を調べる方法としては、国土交通省の土地総合情報システムで取引価格などの履歴を利用して確認することができます。その他、大手ポータルサイト、近隣の不動産の情報をネットや新聞、チラシなどで見ておきましょう。

続いて、売却に掛かる費用を把握しておくことも重要です。主に、仲介手数料、印紙税、登記費用、引っ越し費用などが売却時に必要です。また、売却時に必要な書類などもあるので準備しておくとよいでしょう。

【売却前】

売却前に準備しておく書類 入手方法
購入時のパンフレット 購入時にもらっていることが多い
住宅ローンの返済予定表 指定の金融機関に問い合わせる

【売買契約締結時】

売買契約締結時に用意する書類 入手方法
印鑑証明書 管轄の市役所
住民票 管轄の市役所
登記済権利書または登記識別情 購入時に付与されている
固定資産税納税通知書 税務署から郵送される
建築確認済証、検査済証 購入時に付与されている
管理規約、議事録、長期修繕計画書 購入時に付与されている

【売買決済時】

売買決済時に必要な書類 入手方法
固定資産税納税通知書 税務署から郵送される

査定をする

家を売るためには、査定を行いましょう。査定は、家を売却するうえで、適正価格を知るために必要な情報です。査定は1社だけではなく、複数社からの査定結果をもらうようにしましょう。3、4社が妥当だといわれています。

査定方法で便利なのは、インターネットでの無料一括査定です。必要最低限の情報を入力して、査定結果を出してもらいます。そこから、査定結果を比較し、気になる不動産会社を見つけ出しましょう。また、査定結果が高いからといって、決して信頼できる不動産会社とは限りません。ポイントは査定金額の根拠に注目することです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

家を売るには不動産会社の協力が必要不可欠です。査定後に信頼できる不動産会社を見つけたら、家の売却に伴う契約を交わします。不動産会社との契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属選任媒介契約の3つになります。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と同時に契約ができます。また、自分で交渉することも可能です。ただし、明示型と非明示型の2つのタイプがあり、明示型の場合は、仲介依頼した不動産会社には、他のどの不動産会社と契約をしているのかを通知する必要があります。非明示型は、逆に通知する必要がありません。下記が、媒介契約の種類とその詳細になります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属選任媒介契約
契約可能な不動産会社の数 いくつでも可能 一社のみ 一社のみ
自己発見取引の是非 不動産会社の仲介必要なし 不動産会社の仲介必要なし 不動産会社の仲介が必要
有効契約期間 規定はないが3ヶ月が目安 3ヶ月 3ヶ月
レインズへの登録義務 登録義務なし 契約から7日以内 契約から5日以内
活動報告の義務 規定なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上

販売活動をする

不動産との媒介契約後に始まるのが、実際の販売活動です。不動産会社が販売するために利用するのが主に広告全般になります。最近の主流はインターネット広告ですが、その他、新聞の折り込み広告、ポスティング、レインズへの登録、住宅情報雑誌への掲載なども行われます。

媒介契約を結んだ不動産会社は、売主へ活動の報告を行います。それから進捗があれば、内覧などが行われていきます。また、家を気に入ってくれた人の状況との売買交渉も行われます。

売買契約の成立

販売活動が順調に行われていき、契約が無事に成立したら、次のステップへ進んでいきます。売り主と買主が契約内容に合意した後、不動産会社の担当者が売主及び買主に対して、物件や取引に関する重要事項の説明が行われます。そして、所有権移転や引渡し等が行われたら、売買代金の支払い手続きに入ります。また、取引する内容などによっては、手付金が発生します。手付金の有無や金額は、売主と買主の合意によって決まります。

決済及び引き渡し

不動産の決済は、もっとも重要な瞬間です。一般的には、売買契約が成立して1ヶ月以内に行われます。また、決済は1日で完結し、銀行振り込みか現金の手渡しが多いようです。そして、場所は銀行の一室を借り切って行われ、不動産業者、司法書士、買い手のローンを借りた金融機関の担当者、売り手のローンを借りていた金融機関の担当者が立ち会います。以下が決済から引き渡しの流れになりますので参考にしてみましょう。

【決済当日の流れ】

本人確認と書類準備
買い手によるローン融資
税金の支払い
領収書の発行
仲介手数料の支払い
報酬支払い(司法書士を利用した場合)
ローン返済手続き
8 抵当権の抹消
9 鍵や必要書類の引渡し

家を売るコツ

家を売る手順を把握したら、次に気になるのが家を売るコツです。売却を成功させるためには、事前の準備が必要です。では、下記を参考にしてみましょう。

売却は3か月~6か月を目安に計画をたてる

売却が成功している人の共通点は、3ヶ月未満の自宅売却です。比較的短期に自宅の売却に成功しています。逆に時間がかかってしまう人は、ずるずると売れないサイクルにはまっているのです。売れない期間が延びていくと、不動産に価値がない、何か問題のある物件だと思われてしまう可能性があり、更に悪循環にはまってしまいます。そうならないためにも、短期間で勝負できるようにしましょう。

不動産会社との媒介契約は3か月が基本です。売れない場合は、販売価格が高すぎていたり、値引き交渉に応じていない、販売活動に問題があるなどの場合があります。そのため、売却が進まないのであれば、3か月ごとに売れない理由を探り、改善していく必要があります。

不動産会社との媒介契約を見直す

家の売却を行う際に重要なのが、不動産会社との媒介契約です。売却をスムーズに行うためにも、媒介契約の正しい選択が必要です。信頼でき、注力して販売活動を行ってくれそうな不動産会社であれば、専任媒介契約もしくは専属選任媒介契約の契約にして、活動に全力を注いでもらいましょう。逆に、活動報告があいまいであったり、反響が少ない状況が続いていたなら、契約更新のタイミングで契約を見直し、思い切って、新たな不動産会社と契約することも必要です。

値引き交渉は状況を見て対応する

家を売却するのであれば、希望価格で売却したいと思う気持ちは誰もがもって当然です。しかし、売却できそうなチャンスに値引き交渉にまったく応じないという姿勢はチャンスを逃している可能性があります。仮に、売却予定の物件に多くの人が内覧に訪れて、今にも売れそうな様子であれば問題ありません。しかし、内覧にさえも、あまり人を見かけないのであれば、値引き交渉は状況を見て対応したほうがよいでしょう。

必ずしも値引きに応じないといけないわけではないですが、売れるチャンスを掴むために必要な行動をとるようにしたほうが売却は成功しやすいといえます。また、値引き以外にも内装の張替えなどをしない条件を提示する方法なども効果的です。

家を売るための注意点

家を売るための注意点をご紹介します。売却活動の失敗を避けるためにも、それぞれの注意点を確認しておきましょう。

専属選任媒介契約に注意する

媒介契約の中でも、不動産会社にとってメリットが多く、販売に注力してもらいやすいのが専属選任媒介契約です。しかし、売主側にとってはいくつかの制約があり、注意が必要です。専任媒介契約や専属選任媒介契約をしている不動産会社は売主の独占が可能です。逆にいうと、自分が買主を探すことができない、他の不動産会社に販売をお願いできないなどの制約があります。

また、運よく、知人の紹介などで買主が見つかったとしても、それは契約違反になり、売買の手続きを行うことができません。また、仮に、買主を見つけて、手続きをしてしまうと、違約金が発生してしまうことになります。

内覧の準備と対応を怠らない

売却がすぐに決まる家の特徴は、家がきれいで清潔感があります。内覧のタイミングが一発勝負となります。家の中が片付いており、きれいな印象がないと誰も住みたいと思えません。売れる家にするには、物をすっきりさせ、室内を広く見せたり、水回りの掃除をしっかり行うなどの工夫をしておきましょう。

また、内覧に訪れた人への質問対応も気持ちよいものにできるよう、近隣の施設、買い物をする場所、近隣住民の様子、季節の地元の行事、日当たり等のアピールポイントをおさえておくとよいでしょう。

家を売るのは計画性と事前準備が成功のカギ

売却を成功させるためには、十分な計画が成功に導きます。そのためにも、どのような流れで家の売却が進んでいくのかを確認しておきましょう。また、いつまでに売却したいかという計画も立てておくことが必要です。そうすることで、売却をしたい期日までに、どのような行動をとればいいのかが明確になってきます。まずは、事前に可能な準備をしっかりしてスムーズな売却を目指しましょう。