マンションを売る際にしっておきたい事

初めてマンションを売ろうと思っても、何から手をつけていいのかさえわからないと、不安な気持ちになってしまいます。多くの人が同じ悩みに直面しますが、実はマンションを売るのは難しくありません。売却をスムーズに行うためにおさえておきたいポイントを紹介します。

目次

・マンションを売って引き渡すまでの流れ

・マンションを売るための3つの費用

・マンションを高く売るコツ

・マンションが売れやすいタイミング

・中古マンションを売る時によくある疑問

マンションを売って引き渡すまでの流れ

マンションの売却を始める前に、引き渡しまでの流れを知っておくことが第一です。おおまかに分けると以下のような流れで進みます。

不動産売却の流れ

・不動産の査定

・不動産会社の選定

・不動産会社との契約

・売却活動

・売買契約

・引渡し

具体的に売却にかかる期間やどのようにすすんでいくのか解説します。

不動産会社の選定

マンションを売ると決めたら、まずは査定を依頼します。一社ではなく複数社に査定を依頼し、だいたいの相場を把握しながら不動産会社を絞り込むことが大事です。理想は5~6社に査定を依頼し、それぞれ査定の根拠や販売活動の方針などの説明を聞いた上で、一社を選定します。

査定は、不動産会社や査定の担当者によって、数百万円単位で差が出ることがあるので注意が必要です。そのために、一社ではなく複数社の査定を比較することが重要になります。複数社に査定を依頼する手間を減らすために、一括査定サービスの利用がおすすめです。

不動産会社と契約しマンションの販売開始

仲介を依頼する一社を決めたら、媒介契約を結びます。契約形態には種類があり、どの契約を結ぶかも重要です。査定から契約形態の決定まではおよそ1~2週間が目安で、契約形態を締結。契約期間は3カ月間となります。

他社へ媒介依頼をし販売報告が任意の一般媒介、隔週や週一で販売報告をしてくれる専任媒介・専属専任媒介です。この中から自分に合う契約形態を選択し、売却価格は担当者と打ち合わせをして正式に決定します。契約期間となる3カ月を目処に、購入希望者が現れなければ価格の見直しが必要です。

もしくは不動産会社を変えることも検討し、また3カ月間売却に向けて活動します。

内覧と価格交渉をして引き渡し

売り出し価格を決定し売却活動をし始めると同時に、内覧に向けた準備も進めていきます。基本的にリフォームをする必要はありませんが、最低限の修繕と掃除や整理整頓は必要です。内覧に訪れた人に良い印象を与えられるように、清潔感のある部屋にしておきましょう。

購入希望者が現れたら、価格交渉をして引き渡しとなります。後のトラブルを避けるために売る条件は相手にしっかり伝え、お互いに価格や条件に納得できるまで話し合うことが大事です。引き渡し完了までの期間は、売り出しを開始してから3~6カ月が目安となります。

マンションを売るための3つの費用

マンションを売るためには「売却にかかる税金」「不動産会社向けの仲介手数料や広告費」「ローンを完済するための手数料」の3つの費用がかかります。これらの費用の概算を確認し、売却前にお金の準備をしておきましょう。

売却にかかる税金

売却にかかる税金とは、主に「譲渡所得税」「住民税」「印紙税」です。しかし、税金は場合によりかからないケースもあります。どのようなケースで税金がかからないか、一つずつ見ていきましょう。

譲渡所得税は、利益が出た場合に支払う税金です。例えばマンションが3,000万円で売れたとしても、購入した時の金額が4,000万円だった場合は、1,000万円損していることになるので税金の支払いはありません。

仮に購入した時よりも3,000万円高く売れたとしても、居住用住宅は3,000万円の特別控除を受けられる制度があります。条件を満たしている場合に受けられる制度なので、もしマンション売却で利益が出ている場合は、不動産会社に条件を確認しましょう。

住民税も、多額の利益が出た場合のみ支払う税金です。例えば、購入した時の金額が4,000万円だったマンションが8,000万円で売れた場合、4,000万円の譲渡利益が発生します。この場合は3,000万円の特別控除を差し引き、1,000万円が課税対象です。

このケースでは、所得税が約15%の額、住民税が約5%の額の支払いが必要です。所得税と住民税を合わせて約20%の200万円程度の額を支払うことになります。開発の影響で立地条件が急に良くなったなど、よほどのことがない限りこれほどの利益は出ないので、税金を支払うケースもほとんどないでしょう。

印紙税は、売買契約書に貼り付ける印紙代金です。売却価格に応じた金額の印紙を貼り付ける必要がありますが、実は売買契約書の原本のコピーで対応できた場合は印紙を貼り付ける必要がないので、印紙税の支払いをなくすことができます。

不動産会社向けの仲介手数料や広告費

マンションを売るための費用として一番負担が大きいのは、不動産会社向けの仲介手数料です。場合により、広告費の支払いを求められることもあります。

仲介手数料は上限が決まっており、売却価格により計算方法が異なることに注意が必要です。例えば200万円以下の金額で売却した場合と400万円を超える金額で売却した場合、仲介手数料の上限は以下の計算式で求めます。

200万以下の金額で売却した場合の仲介手数料の上限=売却価格の5%+消費税
400万円を超える金額で売却した場合の仲介手数料の上限=売却価格の3%+60,000円+消費税

例えば3,000万円で売った場合を計算式に当てはめて求めてみましょう。消費税は8%とします。

(3,000万円×3%+60,000円)×1.08=103万6,800円

つまり、3,000万円で売った場合の仲介手数料の上限額は103万6,800円です。さらに、仲介手数料に含まれない追加の費用として、広告費が計上される場合もあります。追加で広告費を支払うのは、原則として売主からの特別な依頼があった場合のみです。特別な依頼をしていなければ、追加費用を支払う必要はありません。

ローンを完済するための手数料

ローンが残っているマンションを売る場合、金融機関が担保として設定した抵当権を抹消する必要があり、抵当権抹消作業による費用を支払う必要があります。

抵当権抹消はローンの完済が条件となるため、ローン残債の支払いとローン残債の繰り上げ返済手数料の支払いも必要です。繰り上げ返済手数料は金融機関によりますが、およそ5,000円程度かかります。

抵当権抹消の手続きは、自分で行うこともできますが手続きが複雑です。一般的には司法書士に依頼し手続きを代行してもらいますが、その場合は司法書士に支払う報酬を支払います。司法書士に支払う報酬は20,000円前後が目安です。

自分で手続きを行う場合は、抹消登記にかかる登録免許税額として、不動産一つにつき1,000円の支払いのみの負担で済むことがメリットです。しかし、必要書類の用意や申請書の作成など、慣れていないと大変な作業がたくさんあります。

マンションを高く売るコツ

不動産会社を選ぶ際、内覧時などにひと手間加えることが売却価格にも影響することがあります。また値下げをする場合のちょっとしたコツを紹介します。

一括査定で優良な不動産会社を探す

まずマンションを売るために一番初めに行う「査定」の段階でも、高く売るコツが隠されています。査定は複数社に依頼して比較することが大切ですが、近くにある不動産会社をいくつかまわるよりも、一括査定の利用がおすすめです。

一括査定は厳選された優良な不動産会社にまとめて査定を申し込めるので、手間や費用がかかりません。一括査定サービスは多数あるので、イエウールやすまいValue、HOME4Uなど、評判が良いサイトを利用しましょう。

担当営業の性格や人柄までチェック

売却活動をするにあたり、担当営業とは何度も連絡を取り合うことになるので、相性は大事です。そのため、不動産会社の評判だけで決めるのではなく、担当営業の性格や人柄までチェックしてから媒介契約を結びましょう。

「真摯にこちらの要望に耳を傾けてくれるか」「話していてストレスを感じないか」「頑張って高く売ろうという気概を感じられるか」などをチェックしておくと、担当営業との相性がわかります。直接店舗に行くことが大変であれば、電話やメール等で対応をチェックしてみてください。

見た目をキレイにして内覧対応

内覧時の第一印象や内覧対応は重要なポイントです。掃除や整頓、小さなキズの修理をし、明るい照明などにして購入希望者に良い印象を与えられるようにしましょう。例え立地や間取りが気に入っていても、汚い見た目の部屋では購入したいという気持ちが失せてしまいます。

トイレ、お風呂、キッチンなどの水まわりは清潔感が大事なので、特に重点的に掃除をしてください。第一印象となる玄関も重要です。床掃除はもちろんですが、靴や靴箱の整頓と臭いのチェックも欠かせません。部屋全体のフローリングやクロス、忘れがちなベランダもきれいにし、万全な状態にして内覧に臨みましょう。

見た目をきれいにするだけでなく、購入希望者を不安にさせないよう、質問には迷わず応えることも大事です。不動産会社に内覧対応について相談すると、アドバイスをもらえることもあります。近隣住民や周辺環境について質問されることが多いので、それらの情報収集はしておきましょう。

根拠のない値下げをしない

売りたい価格と売れる価格は必ずしも一致しません。希望の価格で売り出すのは構いませんが、強気すぎる価格設定のままでは売れない場合があります。いつ頃から値下げするのか、どこまで値下げするのかを戦略的に行うことがポイントです。

例えば2,000万円から1,980万円の値下げのように、検索の値段範囲が変わるような値下げにすると、買主の見つかりやすさが変わります。根拠のない値下げをするのではなく、売りたい価格で売れなかった場合は、ターゲットを変えられるような値下げにすることがコツです。

マンションが売れやすいタイミング

1年の中で、マンション購入の需要が増える時期と減る時期があります。マンションが売れやすいタイミングを狙って売りに出すのも一手です。

人の移動が控えているは需要が増える

新生活が控えている1~3月、既存社員の人事異動が増える7~10月は、マンションが売れやすい時期です。このように、人の移動が控えている時期はマンション購入の需要が増えます。わざわざ需要が減っている時期に売り出して苦労するよりも、売れやすい時期を狙って売り出したほうが楽です。

自信を持ってマンションを売り出しても売れなかった場合、需要が増える時期まで待ってから再度売りに出すと、あっさり売れることもあります。売れないから安易に値下げするのではなく、需要との兼ね合いも担当者に相談しながら、値下げするかどうか決断することも大切です。

競合がいるならタイミングをずらす

同じマンションで売りに出されている部屋があると、売りにくくなることがあります。その競合物件が自分が売りたい価格よりも安い場合、どうしても安い価格に注目が集まってしまうので、売りたい価格で売ることができません。

同じマンション内で複数の部屋が売りに出されていると、部屋の位置や価格を比較されやすくなってしまうので、高いほうの値段の部屋が売れ残ってしまうのは仕方がないことです。そうなりそうな場合は、売るタイミングをずらしたほうが良いです。

築10年超えのマンションはすぐに売る

築年数は新しいほど売りやすく、年数が経つごとに売りにくくなっていきます。それでも、築5~9年頃は、新築よりも価格が安いのに中古物件の中では比較的新しい印象があるため人気です。しかし築10年を超えると、印象が一変します。経年劣化が目立つようになり、修繕のリスクで売れにくくなるのが築10年超えからです。

さらに遅くなると、マンションの修繕積立金が増える場合もあります。他にもさまざまな箇所の修繕リスクが高くなるなど、築年数が経つとデメリットは増えるばかりなので、早ければ早いほど売りやすいです。

中古マンションを売る時によくある疑問

中古マンションを売る時によくある疑問をまとめました。Q&A形式で解答していきます。

一括査定を使うと営業の電話がしつこい?

以前は一括査定を使うと営業の電話がしつこいと言われていたこともありました。しかし最近は、しつこい営業電話をする不動産会社は減っています。ネット広告をしている不動産会社は、顧客のやり取りが増えているので、そこまで時間をさけられません。

さらに、しつこく電話をしていると悪い評判が広まり一括査定サイトから除外される場合もあるので、評判を気にして営業電話をしないようにしています。SNSの普及もあり、悪評はあっという間に広がってしまう時代です。不動産会社側も、そのようなリスクを負ってまでしつこい営業電話をすることもないと考えています。

例えばイエウールのように悪徳業者対策がしっかりしている一括査定サイトは、悪い評判のある不動産会社はすぐに契約を解除し、優良な不動産会社のみが対応しているので安心です。このように、対応がしっかりしている一括査定サイトを利用することも、より良い不動産会社を見つけるコツだと言えます。

導入リンク:イエウール

ローンが残ったマンションは売れる?

原則はローンが残っているマンションは売ることができないので、ローンを完済してから売却する必要があります。マンションを売った価格で残っているローンを支払いきれない時は、買い替えローンを使って売ることが可能です。

新しい住居のローンに残ったローンを一緒に組むことを買い替えローンと言います。ローンの完済が難しい場合は、買い替えローンで対応しましょう。

しかし、買い替えローンは住宅ローンの審査が厳しくなるというデメリットがあります。さらに、全ての金融機関で買い替えローンに対応しているわけではないことにも注意が必要です。

マンションは売るより貸すほうが得?

マンションを売る場合と貸す場合、どちらのほうが得かを見極めるため、それぞれのメリットとデメリットを比較してみましょう。

メリット デメリット
マンションを売る場合 ・売却額を住宅ローンの返済に充てられる
・固定資産税を支払わなくてもよい
・メンテナンスや修繕費を支払わなくてもよい
・価値が高いうちに売却できる
・売却したら再び住むことはできない
マンションを貸す場合 ・一時的にマンションを離れ、将来再び住む予定がある場合、その間に賃貸収入を得られる
・通常よりも高い賃料で貸し出せる
・空室のリスクがある
・家賃未納のリスクがある
・人が住むと価値はどんどん下がり価格も下がる
・固定資産税がかかる
・メンテナンスや修繕費がかかる
・対人トラブルの対応で精神的なリスクもある

マンションを貸す場合、分譲マンションは構造や設備のクオリティが高い傾向があるので、通常よりも高い賃料で貸し出せるメリットはあります。しかし賃貸は、空室リスク、家賃未納リスク、対人トラブルなど、デメリットがたくさんあり、負担が大きいです。

将来再び住む予定がない場合は、売却をおすすめします。住宅ローンが残っていても、売却価格をローンの返済に充てられるなど、メリットが多いです。賃貸の場合のように、管理やトラブルの心配をする必要もありません。

最終的には、プロの不動産会社にシミュレーションしてもらい、どちらが収益を見込めるのかで判断するとよいでしょう。一括査定で優良な不動産会社を厳選した上で、収益見込みや活用プランの相談をすることをおすすめします。

 

マンションを売るなら一括査定から

マンションを売るなら、まず一括査定で査定依頼をすることから始めましょう。厳選された優良な不動産会社のみ対応している一括査定サイトを利用することで、高く売れる可能性も上がります

複数の査定を比較した後は、担当者の相性を見ることも大切です。高く売るためのポイントを心得ており、さらに内覧時などで良いアドバイスをもらえるような担当者が理想的だと言えます。良いパートナーを見つけて少しでも高い売却を目指しましょう。