査定して中古マンションの価格を知りたい

マンションの住み替えを考えている人にとって、今住んでいるマンションの評価が気になるところです。特に次のマンションに移り住む資金確保のために売るなら、できるだけ高く売らないと負担が大きくなってしまいます。

資金計画をきちんと立てるためにも、不動産会社の査定を受けることは重要です。不動産会社の中古マンション査定額に影響を与えるポイントや具体的な査定依頼方法をチェックして、より良い売却を目指していきましょう。

査定金額に影響を与えるポイントとは

中古マンション売却の第一歩である査定は、そのマンションを売りに出した場合に「このくらいで売れますよ」という金額を不動産会社が経験と調査を踏まえて予想することです。次の2つのメリットがあるため、多くの人が査定を受けてから売却します。

  • 売れる可能性が高い価格で売りに出せる
  • 不動産会社側の力量を見極められる

査定価格が高ければ、売り出す価格も高く設定できます。そして最終的に売れる価格を、高くできるチャンスです。但し、価格設定は、高ければ良い訳ではなく、相場に合っていないと成約に繋がらないような場合もあるので慎重に考えましょう。

周辺環境まで含めた立地条件

あなたにとって、住みたいマンションはどんな部屋でしょうか。マンションを売るときは、マンションを買う人の気持ちを考える必要があります。買いたいと思えるポイントが多いマンションほど、魅力的であり、高く売れやすくなります。したがって、まず注目すべきポイントは、周辺環境まで含めた立地条件が重要になります

売りたい中古マンションがあるのは、どんな住環境でしょうか。住み心地の良い地域、駅が近く便利な土地にあるマンションは、たとえ中古でも価格が下がりにくいとされます。また駅から遠くても、家族で暮らせるような広いマンションは、公園や学校、スーパー、病院といった施設の充実度も評価対象です。

部屋の中が明るいと好印象になるため、日々過ごしていて「この時間は日光が入りやすい」と感じる日時に査定してもらうのもよいでしょう。また明るい電球を利用して、物理的に部屋の中を明るくするのも1つの方法です。

部屋のある階数や部屋の窓が向いている方角、間取りも査定ポイントとなります。例えば、専用の庭やバルコニーがある、雨が降っていても洗濯物が干せるといった、部屋の中の使いやすさも改めて自分でチェックしてまとめておくと、今後売却活動をする際のアピールポイントになります。

中古マンションの築年数や設備の状態

分かりやすい中古マンションの評価ポイントが、築年数です。基本的に築年数が浅いほど価格は高くなり、築年数が古くなるほど建物の老朽化を考慮して価格が安くなりがちです。一方で土地の値段が上昇した地域だと、築年数は古くても土地の値段が建物の老朽化を補い、売却額が高くなることもあります。

安全面からは、現行の耐震基準が適応された1981年6月以降に建築された、あるいは建築確認を受けている建物は評価が高くなります。査定を受ける前に、建築確認を受けているのであればその証明書を、またマンションの管理体制を示す書類(管理規約など)を用意しておくと良いでしょう。

販売会社や施工会社の信頼度

マンションを購入する人から見ると、施工会社や販売会社は建物そのものに対する信頼度に繋がります。そのため大手でネームバリューがある施工会社や販売会社が関わったマンションは、購入者から人気があります。不動産会社もそれを踏まえて査定金額をつけるため、価格に影響する可能性が高いのです。

一方で、中小企業でも真面目に堅実な仕事をしてくれる会社はたくさんあります。その場合は設備の持ちの良さや、建物の構造の良さなどから評価されるようです。最後に、チェックポイントを一覧の表にまとめましたので、参考にしてください。

立地環境のチェックポイント
駅からの近さ 徒歩7分圏内だとポイントアップ
ただし線路や大きな道路が近いと騒音があるとしてマイナス点にもなる
公共施設の近さ 種類や数、距離を事前にチェック
買い物できる場所の近さ スーパーやコンビニなどお店の種類、距離もチェック
部屋がある階数 3階以上は防犯面や景色の良さ、日光の当たりやすさから人気
広さ 一人向けの広さか、家族向けの広さかで売り方が異なる
特に50㎡以下はニーズが少なく、住宅ローン控除が受けられないため評価が低くなりがち
部屋の向き 日当たりが良いため南向きの角部屋は高評価
庭やベランダの有無 階が低くても専有庭がある、天気を問わず使えるベランダがあると高評価
設備や施工年数のチェックポイント
築年数 築25年で底値、その後の減少は緩やか。ただし購入から5年以内の売却は、税金が高くなることがある
耐震性 1981年6月以降の建築か、建築確認を受けているかどうか
免震構造だとより安全度が評価されやすい
管理状態 定期的に手入れが行われている
外壁塗装や屋上の防水加工工事がきちんと行われている
古くなった部品の交換が行われている
長期修繕計画が建物に見合った計画になっているか
セキュリティ設備 オートロックがある
マンションの管理人が常駐している
モニター付きインターホンがあるなど
専有部分やマンション住人向け設備の充実 キッチンやお風呂、トイレなど設備が充実している
マンション住人専用のジムやプール、食堂などがある
傷み マンションの共有部分が汚くないかどうか
外壁に汚れがあるかどうか
ドアやエレベーターの定期的な取り換えが行われているか

チェックポイントの一覧を見てもらうと、部屋の汚さや埃の多さなどは、査定の時点でさほど評価に関わらないポイントあることが分かります。もちろん不動産会社が部屋に入れないほど汚い場合は、掃除が必要になります。しかし日常生活でできた汚れぐらいなら、査定額の減額には繋がりません。

査定時には、無理にリフォームをしたり、ハウスクリーニングを入れたりせず、まずは現状の不動産の評価額を調べてみましょう。

中古マンションの査定方法は2種類から選ぶ

査定方法は「机上査定」と「訪問査定」2種類に分かれており、さらに査定を依頼する不動産会社によって中古マンションの価格は違ってきます。どちらの査定も、特徴を踏まえたうえで利用しましょう。

すぐに査定金額を知りたいなら机上査定

1~2日内に可能な限り査定額を知って、依頼する不動産会社をさらに選別したい場合活用できるのが、机上査定です。データを使って算出する簡易的な査定方法で、上記で解説した査定ポイントは一部しか使われません。不動産会社側に渡す情報も、ごく一部です。

算出の速さが特徴で、立地条件や過去の成約価格といったデータから査定額を出すため、30分から1時間ほどで算出されます。メール査定とも言われ、査定額がすぐにメールで送られてくることが多い一方で、部屋の間取りや専有部分の状況、住民向け施設などは査定ポイントに入らないため、妥当性は高くありません

机上査定のメリット
・すぐに結果が出る
・他の人に知られるリスクが少ない
・最低限の情報だけで依頼できる
机上査定のデメリット
・査定の正確性が低い
・物件の良い面を含めた査定をしてもらえない
・営業を受ける可能性がある

時間をかけても正確に知りたいなら訪問査定

訪問査定とは、担当者が目視で物件の査定をし、データだけではわからないマンションの状態をチェックしたうえで算出する査定方法です。マンションごとの状況や、中古マンションを売りたい理由も踏まえて査定額を出してもらえるため、より具体的な売却活動を始められます。

ただし机上査定よりも査定の精度は高まるものの、その分だけ時間がかかります。1物件あたり、3~4日ほどかかることもしばしばです。また不動産会社の担当者と直接やりとりができるため、今後依頼をする不動産会社を絞るためにも使えます。

訪問査定のメリット
・データだけでは分からない情報を踏まえ、正確な査定をしてもらえる
・具体的な販売活動に直結する
・担当者と直接やりとりするため不動産会社選びに最適
・信頼できる不動産会社か見極められる
訪問査定のデメリット
・査定に数日かかる
・不動産会社の担当者とやり取りを直接する必要がある
・何社も依頼すると対応が大変
・業者が部屋を訪れるため近隣に知られる可能性がある

不動産会社で査定価格は数百万の差

よくある疑問が「査定依頼は何社すれば良いのか」というものです。複数の不動産会社に依頼することがおすすめであり、少なくとも3社くらいは比較した方が良いでしょう。

ほとんどの不動産会社は、不動産流通促進センターという組織のマニュアルを活用しています。しかし一部の不動産会社では、マニュアルに独自の規定を設ける場合もあるのです。また抱えている顧客数や会社の経験した取引数も違うため、時に数百万もの査定価格の差が出ることもあります。

机上査定を6社くらいに申込み、そこから3社程度に絞って訪問査定を受けるという流れが一般的です。急いでいる場合も、不動産会社選びに失敗しないように、まずは机上査定を受けることをおすすめします。

中古マンションの査定依頼をする方法

中古マンションの査定を依頼する際、どんなことから始め、どんなことを避けるべきか、具体的な方法について解説します。

近隣の不動産会社巡りは避けよう

1件1件不動産会社を自力で巡るのは、次のようなデメリットがあります。

  • 時間がかかりすぎる
  • 比較する査定金額が少なく妥当性の判断が難しい
  • 机上査定を依頼するのが大変

近隣の不動産会社は、地元の有力な情報を持っている場合もありますので、1、2社くらいは相談してみるのも手です。しかし、複数の不動産会社を巡るとなると、わざわざ足を運んでも思ったような成果が得られなかった場合、それだけで疲れてしまいます。また1件ずつ回ると情報が集まるスピードも遅いため、検討や比較にかける時間が少なくなります

特に中古マンションは、上記でも解説したように築年数によって価格が左右されがちです。できるだけ早く売却活動を始めるためにも、効率も重視しましょう。

一括査定サイトを使えば効率的

効率性を重視するなら、一括査定サイトは次のようなメリットがあるため、おすすめです。

一括査定のメリット

・複数の不動産会社に一度に査定依頼を出せる

・査定価格の比較をしやすい

・気づいてなかった優良な不動産会社を見つけられる

・ネットで必要項目を入力するだけで依頼できる

時間の短縮ができるのはもちろん、サイトの利用料金は登録している不動産会社側から集めて運営されているため、無料で利用できるのもメリットです。また不動産会社ごとの価格比較で、担当営業者の手腕もチェックできます。

一括査定サイトを使う時のポイント

一括査定サイトは良い面だけではありません。使うことで、個人情報の流出やしつこい営業がある可能性も考えられます。サイトの実績や運営会社、悪徳業者を排除する仕組み、査定後のアフターフォローなどで厳選したうえで使うと良いでしょう。

おすすめ中古マンションの一括査定サイト

中古マンションに特化して調べたいときにおすすめの3つの一括査定サイトについて、徹底比較しました。利用するときのポイントやアフターフォロー、査定依頼できる不動産会社の種類などをチェックして、自分に合うサイトを見つけましょう。

ライフルホームズ すまいValue マンションナビ
一度に査定依頼できる会社数 最大6社 最大6社 最大9社(売却や買取は6社、賃貸で貸す場合は3社)
対応地域 全国対応 全国対応 全国対応
特徴 匿名査定が可能 大手不動産会社3社を含めた6社に一括査定依頼できる マンションに特化
サービス 掲載110番:掲載情報と事実が異なっていた場合の連絡先 大手不動産会社ゆえの実店舗数の多さ、全国合計840店舗(2018年4月時点) 賃貸で貸す場合の査定もしてもらえるため、利用の幅が広がる
運営会社 LIFULL 小田急不動産
住友不動産販売
東急リバブル
野村不動産アーバンネット
三井不動産リアルティ
三菱地所ハウスネット
マンションリサーチ

匿名査定ができる「ライフルホームズ」

名前や連絡先を知らせず、ある程度の価格査定をしてほしい場合に活用できる、匿名査定が可能なのがライフルホームズです。メールアドレスや物件情報の登録は必要ですが、営業電話がかかってくる可能性がないため、とりあえず査定額を知りたいと考えている人にも向いています。

また、取り急ぎマンションの売買目安になる参考価格を知りたい人向けに「プライスマップ」や「中古マンション価格相場」といったサービスもあります。全国1,752社の不動産会社情報が掲載されており、その仲から査定依頼できる候補の会社が掲示され、選ぶという流れです。

大手が運営で安心の「すまいValue」

三井不動産リアルティネットワークと住友不動産販売、東急リバブルという、仲介件数トップの3社に査定依頼ができます。大手だからこその安心感と、購入希望者に広く宣伝しやすいという強みがあるため、安心感を求める人におすすめです。

この大手3社に同時に依頼できるのは、一括査定サイトでは「すまいValue」だけです。運営も安定しており、2017年度の成約件数は11万3,520件であり、経験者が多い担当者を探したいと言う人にも向いています。

査定物件が特化した「マンションナビ」

中古分譲マンションのみに特化して対応しているため、対象者は限られているものの、売却だけでなく貸したい場合も含めて査定してくれるのが特徴です。登録されている会社数は900社とあり、2011年のサービス開始より多くの取引が行われています。

マンションに特化した査定依頼をしたい人にはぴったりですが、マンションに特化しているがために、立地によっては近くの不動産会社が見つからない可能性もあります。その場合は、他の一括査定サイトを検討した方が良いでしょう。

不動産会社を選ぶときの注意点

査定依頼を出した後に、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びましょう。媒介契約とは、不動産会社に対し不動産の売却仲介をしてもらうための契約です。売却活動をする不動産会社によって、売れるかどうかが左右されます。実際に媒介契約先を選ぶ時の注意点は、次の3つです。

  • 査定額の根拠をきちんと説明してくれる会社である
  • 中古マンションの売却実績がたくさんある
  • 担当営業者との相性が良いかどうか

特に注意したいのは、担当営業者との相性です。査定金額が高くても、不動産会社の営業担当者に知識不足やストレスを感じるようなら、契約は避けた方が良いでしょう。何故なら営業担当者とは、定期的に連絡を取り合い、個人情報も託さなくてはならない相手です。

また依頼者の要望をくみ取ってくれない担当者だと、納得のいく営業活動にならないかもしれません。これは不動産会社の経験にも左右され、中古マンションの取引が多い会社ならそのノウハウを活かして売却してもらえるでしょう。

この時、複数の不動産会社を比較することが大切です。3つの注意点に注目して、きちんと不動産会社を選んでいきましょう。

中古マンションの売却は一括査定サイトから

中古マンションの売却は、効率的に不動産価値を調べたり、不動産会社を選定する方法として有効です。また、一括査定サイトを利用する際には、「一括査定サイトで複数の会社を比較する」こと「担当営業者との相性をチェック」「査定ポイントに合わせて部屋の中を用意」していくことが大切です。