様々な理由から中古住宅の売却を考えていませんか

新築の購入、住んでいる家の使い勝手が悪い、家族構成の変化、転居など、住宅を手放す理由は様々です。考えに考えて購入した大切な家でも、年月が経てば状況が変わり、売却を考えることになる場合もあるのではないでしょうか。

住宅の売却をスムーズに行うためには、事前に売却に関する知識を頭に入れておくことが大切です。この記事では、中古住宅の売却の流れ、事前に知っておきたいことなどについて解説していきます。

中古住宅の売却までにかかる期間

中古住宅の売却には、一般的に3~6カ月の時間がかかります。

期間の目安は、売却したい中古住宅の立地や築年数などにも影響され、条件が良い物件で価格が適正であれば3カ月ほどで売却できます。一方で、築年数が経っていたり、人気エリア外にある中古住宅の場合や、相場よりも高く価格設定されている場合には、売却に時間がかかることもあります。

不動産の売却は、売却完了までのおおよその期間を予測し、逆算して行動をすることが大切です。もし、売却完了の目安の時期が決まっている場合には、余裕を持って半年ほど前から売却活動をスタートさせると良いでしょう。

中古住宅を売却する時の流れ

中古住宅を売却する際には、売却の全体の流れを先にイメージしておくことが重要です。

ここでは、中古住宅を売却する場合の一般的な流れをご紹介します。それぞれのフェーズの進め方のポイントも併せて確認していきましょう。

中古住宅の現在の相場を調べる

売却を考え始めたら、はじめに自分の売却したい中古住宅の相場を調べることが大切です。

自分で相場が把握できていないと、不動産会社に言われるがまま、相場よりも安く売却してしまって損をしてしまうこともあります。また、相場を把握できていれば、不自然な査定価格をつけてくる怪しい不動産会社に気づくことができます。

中古住宅の売却相場は、インターネットで簡単に調べることができます。

<相場を調べることができるサイト>

・レインズマーケットインフォメーション…実際に売買された不動産の価格を見ることが可能

・土地情報システム…国土交通省のサイト。実際に行われた不動産取引の価格を検索可

・不動産会社の情報サイト…自分の住宅があるエリアで売り出されている物件と比較


レインズ土地情報システムの場合、過去の実際の不動産売買の価格を確認することができます。サイトから、自分の売却したい中古住宅と同じエリアにある似た条件の物件の売買記録を確認してみましょう。不動産価格は波があるので、できるだけ直近の売却データを見ることが大切です。

また、不動産会社の情報サイトからは、現在売り出し中の物件のデータを見ることができます。こちらも自分の住宅があるエリアで、似たような間取り、広さ、築年数の物件がどのような価格で売り出されているか確認します。不動産サイトから確認する場合は価格は一例であり、実際に売買された額ではなくあくまでも売り出し価格であることに注意が必要です。

【参照リンク:レインズマーケットインフォメーション土地情報システム

不動産業者を探して査定を依頼する

自分である程度相場を把握できたら、不動産会社にコンタクトを取り査定を依頼します。不動産査定には簡易査定と訪問査定という、大きく分けて2種類の査定方法があります。

簡易査定

簡易査定とは、不動産の情報(築年数や最寄駅、間取り、広さなど)から、過去の売却事例とすり合わせるなどして査定額を出す方法です。机上査定とも呼ばれます。近年では、不動産会社のサイトや一括査定サイトなどから簡易査定を受けることができ、インターネットがあればどこからでも査定を依頼できます。

簡易査定のメリットは、ネット上で情報を入力するだけで、気軽に査定を受けることができる点です。情報の入力も数分で終わりますし、料金も無料です。

デメリットは、あくまで情報からの簡易査定なので、精密な査定額を出しにくい点が挙げられます。実際の売却価格と差が出てしまうこともあるでしょう。

訪問査定

訪問査定は、物件情報からの判断に加え、不動産会社の担当者が実際に物件を見た上で査定を行います。

メリットは、不動産会社の担当者が実際に物件を見て判断をするために、精度の高い査定額を受け取ることができる点です。さらに、築年数よりも状態が良い場合などは、簡易査定よりも高い価格がつくこともあります。このように、実際に見ないとわからない部分も価格に反映してもらえる点もメリットの一つです。

デメリットは、不動産会社との日程調整や実際の査定時間の捻出など手間がかかってしまう点や、実際に不動産会社に会ってしまうことで、営業を受けやすくなってしまう点などがあります。

 

不動産会社と媒介契約を締結する

査定を受けた不動産会社の中から、中古住宅売却の仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結びます。

媒介契約には、複数の不動産会社と契約を結ぶ「一般媒介契約」と、1社とだけ契約を結ぶ「専任媒介契約」があります。専任媒介契約の中で、不動産会社を経由する売却先とのみ売買契約を結べるものを「専属専任媒介契約」と言います。

それぞれの媒介契約の特徴を、以下の表にまとめています。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との媒介契約 不可(1社のみ) 不可(1社のみ)
売主が自ら売却先を探すこと 不可(契約不動産会社経由のみ)
契約期間 法令上はなし 3カ月 3カ月
指定の流通機構への不動産登録 法令上の義務はなし 媒介契約締結から7日以内 媒介契約締結から5日以内
売主への業務状況の報告の頻度 法令上の義務はなし 2週間に一度以上 1週間に一度以上

表を見ていただくとわかるように、一般、専任、専属専任の順に売主にとって制約が多くなりますが、一方で不動産会社に課せられる義務も厳しくなります。また、不動産会社は、自社経由で決まる可能性の高い、専任や専属専任の方が力を入れて売却活動をアシストしてくれる傾向があります。

売却したい中古住宅の状況を踏まえて、自分にあった契約を選択する必要があります。

売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだ後、売り出し物件として情報が展開され、売却活動をスタートします。

中古住宅の売却では、購入希望者は内覧を希望することがほとんどです。内覧時の印象で購入するかどうか判断されてしまうことも多いため、売主はマイナスな印象を与えないように、内覧に備えた準備をしておくことが大切です。

具体的には、掃除をきちんと行い、室内のものを減らしすっきりと清潔な印象を与えられるようにしておきましょう。特に水周り部分の汚れは気になるもの。場合によってはハウスクリーニングを頼むという手もありでしょう。また売主の印象が悪いとそれだけで売却意欲が下がってしまうこともあります。できるだけ誠実に対応しましょう。

また、売却活動では値引き交渉を受けることもあります。値引き交渉を受けることをあらかじめ想定して、価格をつけることがポイントです。例えば、4,000万円などキリの良い価格にしてしまうと100万円単位で値切られてしまうことがあります。一方、3,980万円などの端数のある額にすると、価格交渉が10万円単位になりやすいためお勧めです。

購入希望者と不動産売買契約を結ぶ

売却活動を経て、購入希望者との詳細な条件のすり合わせも済んだら、いよいよ売買契約を結ぶことになります。売買契約に必要な書類は、仲介を依頼している不動産会社が準備しますが、必ず書類をよく確認してから契約を交わすようにしてください。

また、売買契約の際には、購入希望者から「手附金」を受け取ります。手附金は売買契約が成立した証として受け取り、購入希望者の安易なキャンセルを防ぐ目的もあります。金額は100万円〜物件価格の2割ほどになることが一般的です。

中古住宅の引き渡しを行う

売買契約が無事に終わったら、売主は引越しの準備を行います。物件の引き渡し日前までにスムーズに引越しが完了するように早めに手配しましょう。

引き渡し日当日には、残りの売買代金の決済や登記などを行います。

中古住宅を売却する時に必要な書類

中古住宅を売却する際には、幾つかの必要書類を揃える必要があります。戸建の場合は以下の書類を準備しておきます。

測量図や建築確認済証などは、土地を取得した際や住宅を建てた際に受け取った書類です。固定資産税の通知書や印鑑証明書などは新しいものを準備しておきます。

書類 概要やポイント
測量図・境界確認書 土地の面積や境界などを明確にする書類
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書 固定資産税の納税額がわかるもの。最新のものを準備
建築確認済証・検査済証 建築基準法によって建築されていることを証明する書類
建設設計図書・工事記録書 どのように工事されたかわかる書類。買い主が将来リフォームをするときなどにあると良い。
身分証明書と実印 売主本人を証明するものと実印。共有名義の場合ば、全員分の準備が必要
印鑑証明書 発行から3カ月以内のものを準備

 

中古住宅を売却する時にかかる費用

中古住宅を売却する際、売却によって入ってくるお金のことを考えがちですが、売却をする売主側にも費用がかかります。売却時の費用はすべて合わせると数十万円ほどになることもありますので、事前に準備をしておきましょう。

ここでは、売却時に必要な費用について解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

中古住宅が無事に売却できた際には、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料は、法律によってその上限金額が決まっています。上限金額の計算式は売却が成立した価格によって異なり、以下のようになります。

売買価格 仲介手数料(税抜)
200万円以下 取引額の5%以下
200万円超400万円以下 取引額の4%以下+2万円
400万円超 取引額の3%以下+6万円

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約成立時の一括払い、決済時の一括払い、または売買契約時に50%決済時に50%となる3つのパターンのどれかとなる場合が多いです。不動産会社によって異なりますので、媒介契約を結ぶ際に確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合にかかる費用

中古住宅を売却する際に、住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。この抵当権の抹消時にも費用がかかります。

抵当権を抹消する手続きを行う際に、登録免許税という税金がかかります。さらに、この抵当権抹消手続き自体を司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬も準備しなければなりません。登録免許税は一つの不動産につき1,000円ほどで、司法書士報酬は1万円前後を見込んでおきましょう。

また、住宅ローンを中古住宅の売却で得たお金で一括返済する場合、一括返済手数料を金融機関に払います。一括返済手数料は、数万円代となっていることが多いですが、金融機関によって設定されている金額がまちまちです。住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。

売買契約書にかかる印紙税

売買契約を結ぶ際には売買契約書を作りますが、この際にも印紙税という税金がかかります。

印紙税は、定められた金額の印紙を貼ることで納税したとみなされます。売買契約に書かれている金額によって、印紙税の額は異なります。

売買契約書に記載された売却価格 印紙税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

 

売却で得た利益にかかる住民税と所得税

中古住宅の売却によって利益が出た場合、その利益に対して住民税と所得税がかかります。これらの税金は、所有期間ごとに税率が変わってきますので、以下の表を参考にしてください。

所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡(5年未満) 30% 9%
長期譲渡(5年超) 15% 5%

所得税と住民税の税率は、短期譲渡と長期譲渡の場合で異なります。売却益が見込める中古住宅であれば、税率が安くなる5年を待って売却をしたほうがお得ですね。

中古住宅売却後の確定申告について

中古住宅を売却した場合には、翌年に確定申告を行いましょう。中古住宅売却時の確定申告について、基本情報を解説します。

中古住宅の売却で確定申告が必要な人

売却によって利益が発生した場合には、納税の義務がありますので、必ず確定申告を行う必要があります

一方で、売却によって損失があった場合には確定申告は義務ではありません。しかし、確定申告を行うことによって節税できる場合もあります。自分が該当するか調べ、確定申告を行いましょう。

確定申告に必要な書類

中古住宅の売却で確定申告をする時に、揃えなくてはならない書類が幾つかあります。以下の表にまとめていますのでご確認ください。

税務署で取得 確定申告書B(第一表、第二表)、申告書第三表、譲渡所得の内訳書
売却時の書類(自分で準備) 売買契約書、売買代金の受取書、固定資産税精算書、仲介手数料などの領収書
住宅取得時の書類(自分で準備) 売買契約書、売買代金の受取書、固定資産税精算書、仲介手数料などの領収書
法務局で取得 土地や建物の全部事項証明書

上記のうち、売却時の書類、住宅取得時の書類は、コピーでも問題ありません。

【参照リンク:確定申告特集(国税庁)

申告時期と納付方法

確定申告の時期は、住宅の売却を行った翌年の確定申告期間(2月16日〜3月15日)の間で行います。確定申告の期間は1ヶ月しかない上、毎年税務署はとても混雑します。早め早めに準備を行いましょう。

確定申告を行った結果、所得税の納付が必要な場合には、確定申告と同じ時期(2月16日〜3月15日)に税務署または金融機関で納税を行う必要があります。また、確定申告時に口座引き落としを選択すれば4月20日頃に引き落としで納税を行うこともできます。

 

中古住宅の売却で起こりやすいトラブル

中古住宅の売却は、家という大切なものを取引することや、大きなお金が動くこともあり、ときにトラブルが発生してしまうことがあります。売却の際に気をつけておきたい、代表的なトラブルを2つご紹介します。

購入後に発覚した不具合の損害賠償請求

売主が気をつけて起きたいトラブルの代表として「瑕疵担保責任」に関するものがあります。瑕疵担保責任とは、売買契約時にはわからなかった欠陥(瑕疵)が入居後に見つかった場合、売主が負う責任のことを指します。

例えば、売買契約時に気づかなかった雨漏りや、シロアリの被害があった場合などは、瑕疵担保責任に該当する場合があります。

こうしたネガティブな情報は売却活動時には伝えたくないことかもしれませんが、トラブルを避けるために売主側から申告をしましょう。不具合部分について伝え、売主と買主双方納得の上で売買契約書にも記載し、クリーンな状態で売買契約を結ぶことが大切です。

買主の自己都合による契約解除

また、よくあるトラブルの一つとして、買主側から自己都合で契約解除を申し立てられてしまうことがあります。

売買契約後に一方的に契約を解除されてしまった場合には、手附金分を買主に放棄してもらい、契約を白紙にすることになります。売買契約から時間が立っており、契約履行を進めている段階であれば、場合によっては違約金を要求することもできます。

こうした万が一の契約解除に備えるため、売買契約の締結は慎重に行い、手附金や違約金の取り決めも形式的なものではなく、しっかりと考えて行った方が良いでしょう。

中古住宅の売却に関するQ&A

中古住宅の売却に関して、多くの人が疑問に思うポイントをQ&A形式でまとめました。

リフォームやリノベーションをした方が高く売れるのか?

故障や不具合の程度にもよりますが、最低限の修繕は行った方が良いでしょう。例えば窓ガラスが割れた状態などの場合には、修繕をして売却に出しましょう。

リフォームやリノベーションについては、買主の好みもあるためケースバイケースです。近年は購入してから自分好みにリフォームやリノベーションを行うことを楽しみにしている買主も多いため、査定時に不動産会社に相談をして決めることをお勧めします。

ローンが残っていても売ることができるか?

住宅ローンが残っている状態でも、売却することは可能です。その際、一般的には売却によって入ってくる譲渡益から住宅ローンを一括で完済します。

しかし、場合によって譲渡益では住宅ローンが完済できないこともあります。その場合には不足分を貯金で補う、買い替えローンを利用する、任意売却を行うなどの方法があります。

買い替えローンとは、新しい住居のローンに売却した家の残りのローンを上乗せして組むことができるものです。また、任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者(金融機関)の同意を得て不動産を売却する方法です。市場価格よりも安い価格での売却になってしまう可能性が高い点には注意が必要です。

不動産会社の担当者には何を質問するべきか?

中古住宅の売却では、良い不動産会社、営業力のある営業担当者に依頼できるかどうかも、大切なポイントです。良い担当者かどうか判断するためには、経験や知識について質問をしてみましょう。

具体的には、これまで何件くらいの契約を担当したか、自分の物件があるエリアについて詳しいかどうかなどを、さりげなく聞いてみると良いでしょう。

売却を成功させるためには不動産会社選びが重要

今回は中古住宅の売却に関しての流れや、知っておきたい基本情報をご紹介しました。

家は大切な資産だからこそ、納得のいく売却をしたいと思うことは自然なことです。中古住宅の売却を成功させるためには、事前に必要な知識をつけておくこと、相場を確認しておくこと、書類の準備を行っておくことなどが大切です。

さらに、中古住宅の売却に精通した良いアドバイスをくれる不動産会社を選ぶことも、重要なポイントです。