抵当権抹消登記の重要性と手続きの仕方について

不動産を購入すると登記簿に所有者や所在などの情報が記載されます。登記簿は、法務局に保管されている帳簿のことです。この登記簿上には、さまざまな情報が記載されていますが、この記録は誰でも確認することができます。

この登記簿上に抵当権の設定があります。不動産に付いている抵当権を解除するためには、住宅ローンの完済が必須です。住宅ローンの完済が終了したら、できるだけ早めに抵当権抹消の手続きを行うようにしましょう

抵当権抹消には、さまざまな書類が必要となります。書類を紛失してしまうと再発行しなければいけない場合もあり、手間や時間がかかります。また、抹消せずそのまま放置しておくことで、厄介なことになる可能性もあります。スムーズに手続きをおこなうために、抵当権抹消の知識と手続きの方法や、書類などを確認しましょう。

抵当権抹消と抵当権抹消登記とはなにか

不動産を購入する際は、金融機関などで住宅ローンを組んで購入することが多いと思います。住宅ローンを組むときは、万が一返済ができない状態になった場合に備えて、不動産を担保とすることで債権者に弁済できるようにします。この権利のことを「抵当権」といいます。この抵当権は土地の登記簿に記録されます。

住宅ローンを完済することで、この抵当権の効力は失われます。しかし、登記上に記録されている情報は、自動的に消えることはありません。そのため、抵当権抹消という手続きを行わなければいけないのです。効力がなくなるので、そのままにしておいても問題無いのではないかと思っている人もいるでしょう。ところが、抵当権抹消を行わないでそのまま放置していると、思わぬリスクが発生してしまうこともあるので注意しましょう。

新たにローンを組めなくなる

抵当権とは、その不動産が担保に入っているという証明となります。つまり、抵当権があることでローンを組んでいる状態だと判断されてしまいます。そうなると、いざ新しくローンを組もうと思っても、ローンを組むことが難しくなってしまうのです。

また、時間が経ってから、必要だからと抵当権抹消手続きを行なおうと思っても、金融機関の合併や相続などによって、抵当権の所在や権利関係が把握できなくなってしまうことも考えられます。そうなれば、手続きが複雑になってしまう可能性も出てくるでしょう。

家を売却する時に買主がローンを組めない

持っている不動産を売却するときは、抵当権抹消は必須となります。抵当権が付いたままの物件では、住宅ローンが残っていると思われ、買主からの信頼性が乏しくなります。結果、売却が困難になる可能性が高くなります。また、抵当権が設定されている状態だと、買主がその不動産を担保として住宅ローンを組むことができません。

時間が経てば経つほど、手続きも複雑になり、売却したい時にもスムーズに進まなくなる恐れがあります。ローンを完済した場合は、早めに抵当権抹消の手続きを行うようにましょう。

抵当権抹消登記の手続きの仕方について

では、抵当権抹消の登記を行うにはどのようにしたらよいのでしょうか。方法は、自分で行うか司法書士へ依頼するかの2択となります。どちらにするか、費用や手間などを考慮して決めるのが良いでしょう。

自分で行う

抵当権抹消の手続きは、それほど複雑ではありません。通常は、住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届きます。その書類と、自分で用意した必要書類を併せて不動産のある管轄の法務局にて手続きを行います

必要書類が揃えば、自分で簡単に手続きができます。その場合の費用は、土地と建物それぞれ1筆ずつであれば、2,000円。あとは郵送であれば郵送費、直接法務局に提出するなら交通費がかかるだけで済みます。

司法書士に依頼する

自分で書類を記入したり、用意したり、法務局に提出に行くことが難しい場合は、司法書士へ依頼することも可能です。忙しく時間が無かったり、書類作成が苦手な人は、依頼すると手間や時間がかからないのでおすすめです。しかし依頼する場合は、手続き費用以外に司法書士への報酬を支払う必要があります。相場として、18,000円程度となります。

手続きには登録免許税が必要となる

抵当権抹消の手続きに必要な費用として、登録免許税という税金があります。これは、不動産1筆あたり、1,000円です。建物と土地は別々に課税されます。

  • 建物1筆の免許税1,000円+土地1筆の免許税1,000円=2,000円

マンションの場合は、所有している部屋の土地とマンションが建っている敷地を別々で数えます。そのため、土地は2筆と計算します。

  • 建物1筆の免許税1,000円+土地2筆の免許税(1,000円×2)=3,000円

抵当権抹消登記に必要な書類

自分で抵当権抹消を行うには、どのような書類を用意しなければいけないのか確認しておきましょう。また、金融機関が発行する書類などもあり、紛失してしまった場合は、再発行などの手配が必要となります。再発行のために必要な書類を揃えたりと手間が増えるでしょう。できるだけ書類が揃ったら、速やかに手続きを行いましょう。

登記申請書

抵当権抹消登記を行うための、申請書を用意します。申請書は、法務局のホームページよりダウンロードができます。また、記載例も合わせて確認可能です。ルール通りの作成が必要となるため、不明点などがあれば、管轄の法務局に相談しましょう。大切な書類となるので、注意しながら慎重に作成してください。

参考:http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html#17

登記識別情報または登記済権利証

勝手に不動産の所有者以外の人が名義変更などの手続きを行うことができないようにするために、発行されている「権利証」です。不動産の所有権取得の登記が完了した際に、法務局から発行されます。平成18年以前は、「登記済権利証」として、平成18年以降で徐々に「登記識別情報」に移行しました。

抵当権が設定された不動産の登記識別情報や登記済権利証は、抵当権者である金融機関が所持しています。住宅ローンを完済することで、金融機関より返却してもらうことができます

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記をすることになった事実や法律行為が記載された書面のことを指します。「解除証書」「弁済証書」「放棄証書」とも言われる場合があるので書類の記載に注意して確認してください。何月何日に抵当権消滅したので、解除して良いですよといった内容となり、登記簿上にも、登記の原因と抹消の原因が記載されることになります。

また、金融機関が発行する書類となるので、万が一紛失してしまった場合は、金融機関に再発行を依頼しましょう。

抵当権者の委任状

抵当権者の委任状とは、抵当権を抹消する権利のある人から委任されて代理で抹消するための書類です。抵当権を抹消する権利のある人とは、金融機関である「債権者」です。つまり、不動産所有者であるあなたは、債権者から委任されて、抵当権を抹消するのです。委任状がなければ、抵当権抹消の手続きを行うことができません

また委任状には、決まった雛形はなく、金融機関によって異なります。この書類も紛失してしまったときには、金融機関に再発行してもらう必要があります。

抵当権抹消登記は重要なので必ず行うこと

抵当権抹消せずに放置していたことで、いざローンを組もうと思ったり、不動産を売却しようと思ったときに、トラブルになる可能性があります。また、抵当権抹消を行おうと思っても書類が見つからず、再発行などで手間や時間がかかってしまうことも考えられます。

そうならないためにも、住宅ローンの完済が終わったら、すぐに抵当権抹消の手続きを行うことが大切です。時間に余裕があるなら自分で手続きすれば、費用を抑えることができます。忙しかったり、手間がかかるのが嫌なら司法書士へ依頼することもできます。手続き自体は簡単にできるので、先延ばしにしないようにしましょう。金融機関から必要な書類が届いたら、法務局に出向き、抹消登記を忘れずに行いましょう。