マンションを購入する際に気になるポイントの一つが総戸数です。総戸数はマンションの見栄えや住み心地に影響しますがどれくらいがおすすめなのでしょうか？
これまで３回の自宅マンション売買で資産形成に成功してきた私が、小規模・中規模・大規模マンションのそれぞれの特徴やメリット・デメリットを特に資産価値目線に特化して解説します
先に結論から
総戸数のなるべく多いマンションを選んでください
理想は200戸以上、少なくとも100戸以上が条件です
50戸未満のマンションは買ってはいけません
単純に戸数の多いマンションは値上りしやすく、戸数の少ないマンションは値下りしやすいのです
これは過去のデータから明らかになっています
詳しく解説していきます
マンション規模の定義とメリット・デメリット
この記事では以下の定義に沿って解説します
| 小規模マンション | 50戸未満 |
|---|---|
| 中規模マンション | 50〜99戸 |
| 大規模マンション | 100戸以上 |
それぞれのメリット・デメリットの情報を整理すると以下のとおりです
小規模マンション
メリット；管理費や修繕積立金が少なく住民同士の交流が盛んなことも。エレベーターの待ち時間が少ない。プライバシーは保たれやすい
デメリット；共用設備が少なくセキュリティシステムが不十分なことがある。売却時に需要が少ない場合もある。修繕積立金が極端に上がる可能性もある
中規模マンション
メリット；管理が行き届いており共用設備が充実している。エレベーターの待ち時間はそれほど気にならない。住民とのコミュニケーションを取りつつ一定の距離感を保てる
デメリット；大規模マンションに比べるとセキュリティシステムが劣る場合もある
大規模マンション
メリット；充実した共用設備やセキュリティシステムがあり、高級感があるため高額な家賃や分譲価格が設定されることが多い。コンシェルジュがいたりサービスが充実している。売却時に需要が多い
デメリット；管理費や修繕積立金が高く、住民同士の交流が少ない場合がある。エレベーターが複数あっても待ち時間が長いことも。建物の大きさや住民数が多いため管理が行き届かないこともあり得る
総戸数のなるべく多いマンションを買うべき理由
この記事では資産価値に特化していますので総戸数のなるべく多いマンションをおすすめすることになります
単純に戸数の多いマンションは値上りしやすく、戸数の少ないマンションは値下りしやすいのです
画像出典；住まいサーフィン「沖式儲かる確率」と「配当利回り」について
利回り１%以上であれば払う住宅ローン金利よりも含み益が出ていると考え、赤色と黄色の割合を足したものが「儲かる確率」と過去のデータから分析できるのです
その理由は需要と供給の関係にあります
新築販売時は供給過多
新築販売時には竣工までには販売を終了させたいのが一般的であり、戸数が多ければ一定期間に多くの購入者を集客しなければなりません
販売会社は土地や建設費を銀行から借り入れて販売活動を開始し、竣工時に販売代金を借入金の返済にあて残りが会社の利益になるよう計画する
資金的に体力のある大手販売業者は余裕はあるとは思いますが、販売業者の担当者は竣工までに販売するということを最低限の目標にして、なるべく高く売って多くの利益を確保したい
それが担当者の仕事の成績になる
販売会社の担当者同士の関係を考慮すると竣工までに販売が終わらないことは避けたいと考えるのではないでしょうか
販売期間が延びるほど販売事務所やモデルルームの維持費が余計にかかります
この辺の話は私の想像なのですが大きくは外していないでしょう
すると特に第一期の販売開始直後は高値を目指した価格設定はしにくくなり現実的なものになります
販売時期が進むに連れて徐々に値上げすることはあっても、不人気だからといって後で値下げするのは先に購入した顧客から反発を招くため簡単ではありません
中古売却時は需要過多
戸数の多いマンションは全体の見栄えというものが良くなります
エントランスであったり、建物自体の存在感、共有スペースの豪華さなど毎日暮らしているとそれが誇らしく感じられる
売却の際には初めてそれを目の当たりにした買主には高揚感を与えることができます
中古として売却する際は一人の買主を見つければ良いことになり、戸数が多く高揚感を与えられるようなマンションならば、ぜひこのマンションを買いたいという買主が現れ高値で買ってくれることが期待できる
豪華な共用設備は将来の維持費が心配になるという話をよく聞きますが、短期で売却を想定するならば有利にはたらくのです
大規模マンションでもタワーマンションが強い
大規模マンションでも15階建の板状マンションと20階建以上のタワーマンションを比較すると、資産価値という面ではタワーマンションをおすすめします
豪華な共用設備のせいで管理費が高くなる、将来的に修繕積立金が足りなくなるといった記事を見かけることが多いかもしれません
実際に中古でマンションを買いたい人がこれを理由にタワーマンションを敬遠することはありません。やはりタワマンに住みたいという憧れも手伝って需要はあり続けるのです
多少価格が高くてもタワーマンションを選んでおくのが手堅い戦略になります
階数の高いマンションが値上りしやすいというデータをご紹介します
画像出典；住まいサーフィン「沖式儲かる確率」と「配当利回り」について
タワーマンションは表中の30階未満、40階未満、40階以上に該当するので資産価値の高さは明らかです
そして候補になるタワーマンションが近くに２つあった場合、価格は多少高くても階数の高い、総戸数の多い方を選んでください
タワーマンションを購入しようという方は自己顕示欲が強いので、中古で売却するときに下手な節約思考はあだとなるのです
タワーマンションの何階を購入するのがおすすめなのかは別記事でご紹介していますのでこちらも参考にしてください
小規模マンションは何故買ってはいけないのか
大規模マンションと比較すると見栄えがせず、物件の内覧に来た買主候補に高揚感を与えることができません
そして大手の売主は小規模マンションというのはやりたがらない。事業として広告費などの固定費に対して採算が良くないと判断するのです
中小の事業者が大手が手を出さなかったマンション用地として小さめな土地を購入し小規模マンションが建築される
ワンフロアの住戸数が2〜3戸の15階建で駅徒歩10分前後というのがよくある物件です
こうした物件を購入すると
- 中古になったら安くしないと売れない
- 管理費や修繕積立金の負担が大きい
- 小規模事業者の物件では将来的な管理体制に不安が残る
ということからおすすめできません
小規模マンションでも低層住居専用地域では例外もある
小規模マンションは資産価値目線では避けたいのですが一部例外があります
都心の一等地で第一種低層住居専用地域に３階建程度の小規模マンションがあります
その場合、学区や希少性の観点から資産性の高いおすすめ物件となることも知っておいてください
現在販売中の物件ではオープンレジデンシア目黒東山がこれに該当します
名門小学校学区で中目黒徒歩圏内、低層マンションであることはプライバシー性を重視する芸能人や著名人にマッチしていて、中古で売却することになれば希少性の高さから高値での売却の可能性が高いとしてこのブログでもおすすめ物件としてご紹介しました
→完売しました（2023年11月追記）
総戸数の多いマンションを選ぶ前に立地をまず吟味する
新築マンションを購入するなら、総戸数の多い物件のほうが資産価値の観点からおすすめできることを解説しました
この記事では総戸数に絞って解説しましたが、駅から徒歩10分以上とかバス便という物件は買ってはいけません
資産価値に最も影響するのが「立地」であり、これを最も重視した上で今回の総戸数についても考慮して物件を選んでください
物件選びは慎重に行い行動は大胆に
これから新築マンションを購入するなら資産価値の高い物件を峻別していかなければなりません
この場所でこんなに高いの？という物件があったり、こんなに安くていいんですか？という物件があったりとバラツキがあると感じます
いくら立地や総戸数などの条件が良くても価格が高すぎる物件を購入しないようくれぐれも注意してください
物件選びは慎重に行い、良い物件と判断できたら大胆に素早く行動してその物件のなかでも資産価値の高い部屋を選べるようにしましょう
最後までお読みいただきありがとうございました
